Der Immobiliensektor beschäftigt sich seit etlichen Jahren vorausschauend mit Fragen der nachhaltigen Entwicklung und hat seine Leistung in Bezug auf Nachhaltigkeit global verbessert, insbesondere im Bereich CO2-Emissionen und Energieverwaltung.
Dennoch ist es an der Zeit, sich Themen zuzuwenden, die über Fragen des Klimas und der Energie hinausgehen. Angesichts der nachhaltigen Entwicklungsziele (SDGs) der Vereinten Nationen und der großen globalen Trends muss der Sektor über eine andere Herangehensweise an Nachhaltigkeit nachdenken.
Der Druck der Anleger, die Senkung der Risiken und die Verbesserung der Reputation sowie ein strengeres aufsichtsrechtliches Umfeld und das Erfordernis von Kosteneinsparungen werden die RSE-Verfahren im Sektor weiterhin beeinflussen. Neben den bereits bekannten tauchen aber auch neue ESG-Themen auf, die unserer Ansicht nach inklusivere, flexiblere und an die SGDs gebundene Scoring-Modelle erfordern. Wir haben einige dieser neuen Themen ausgemacht, die uns grundlegend erscheinen und die systematisch in unserem Bewertungsmodell enthalten sind:
UMWELTSCHUTZ
- Zertifizierungen und Standards: Über die weltweit erarbeiteten Bewertungssysteme für die Umweltfreundlichkeit von Gebäuden hinaus (es gibt über 600 verschiedene Systeme, angefangen bei BREAM über LEED bis hin zu HQE in Frankreich) werden weitere Zertifikationsarten entwickelt, die neuen Bedürfnissen gerecht werden. Dies gilt auch für den Standard und die Zertifizierung WELL, die sich direkt auf die Gesundheit und das Wohlbefinden bezieht. Darüber hinaus scheint das neue Scoring-System durch die Gemeinschaft eine Option zu sein. Es bezieht sich nicht nur auf Gebäude, sondern auch auf öffentliche Räume wie Plätze, Parks und Straßen.
- Anforderungen in Bezug auf Energie und Klimawandel: Mit einer Lebensdauer von durchschnittlich 50 bis 100 Jahren sind Neubauten recht lang auf CO2-Emissionen festgelegt. Die weltweite Verstädterung nimmt erheblich zu. So könnte beispielsweise in China der Energieverbrauch von Gebäuden im Laufe der nächsten 15 Jahre um 40 Prozent ansteigen. Dem World Green Building Council zufolge müssten die Ambitionen deutlich höher gesteckt werden, um das 2° C-Ziel zu erreichen: Bis 2050 dürften Gebäude keinerlei Emissionen mehr ausstoßen.
- Wassernutzung und Abfallverwaltung: Der globale Bericht der Vereinten Nationen zur Entwicklung der Wasserressourcen zeigte, dass die weltweite Nachfrage nach Trinkwasser das Angebot im Jahr 2030 um 40 Prozent übersteigen wird. Der Klimawandel, das Bevölkerungswachstum und die Verwendungen werden ebenfalls zu immer häufigeren Engpässen bei der Wasserversorgung führen, sowohl im städtischen Bereich als auch auf dem Land. Die Großstädte laufen in der Tat Gefahr, unter Wassermangel zu leiden, insbesondere Tokio und London – so überraschend dies auch sein mag. Ohne neue Ressourcen muss an einem besseren Wassermanagement gearbeitet werden, damit Brauchwasser aus Regenwasserreservoirs, Kühlkreisläufen, Duschen und Toiletten gesammelt und behandelt werden kann. Auch das Abfallproblem ist entscheidend. Der aufsichtsrechtliche Druck, insbesondere zur Verhinderung der Deponierung von Bau- und Abrissabfällen und der Verbesserung von Recycling, steigt.
SOZIALES
- Gesundheit und Wohlbefinden der Bewohner: Um Gebäude in technologischer Hinsicht wettbewerbsfähig zu machen, müssen die Bedürfnisse der Bewohner, aber auch der Arbeitgeber berücksichtigt werden. Unternehmen, die unter einem Mangel an qualifizierten Arbeitskräften leiden, können Talente zum Teil dank inspirierender Arbeitsumgebungen anwerben.
- Urbanismus und Widerstandsfähigkeit: Angesichts des Klimawandels hat die Zahl der extremen meteorologischen Phänomene im Laufe der letzten Jahre erheblich zugenommen und wird weiter steigen. Dies bedeutet, dass bei der Planung und Erbauung der Gebäude Priorität auf Widerstandsfähigkeit zu legen ist. Die Städte müssen sich besser auf derartige Risiken vorbereiten und in Bezug auf jeden Aspekt der urbanen Landschaft robuster werden – physisch, ökonomisch und sozial. Auf einem wettbewerbsintensiven Wohnungsmarkt ist ein Wettrüsten mit neuen Angeboten zu beobachten. Immer häufiger gibt es anspruchsvolle Fitnessräume und Zugang zu Dachterrassen. Auch Kinosäle, Gemeinschaftsgärten und kooperative Arbeitsbereiche sind verfügbar.
GOVERNANCE
- Verwaltung: Eine neue Definition des Immobiliensektors muss Dienstleistungen und Infrastruktur berücksichtigen. Die Benutzer wünschen zudem mehr Flexibilität, um auf die im Wandel befindlichen Anforderungen des Wohn- und Gewerbesektors reagieren zu können. Dies erfordert ein aktives Management und intensivere Investitionen.
- Innovation und Technologie: Der technologische Umbruch ist ein Phänomen, das es zu berücksichtigen gilt, auch wenn er im Immobilienbereich weniger prominent ist als in anderen Sektoren. Dennoch ist beispielsweise das Image-Management in den sozialen Netzwerken grundlegend. Anpassungs- und Reaktionsfähigkeit angesichts der neuen Weltordnung müssen zur ESG-Ausstattung eines Unternehmens gehören.
Schließlich scheint uns, dass ein herkömmlicher Ansatz in ESG-Fragen, der sich im Wesentlichen auf den Energiebereich und die mit dem Klimawandel verbundenen Probleme bezieht, nicht ausreichen wird, um die künftige Entwicklung von Immobiliengesellschaften sowie die Erwartungen an nachhaltige Immobilien zu verstehen und zu analysieren. Die Anleger und Analysten des Immobiliensektors müssen ihren Horizont erweitern und ESG-Kennzahlen erarbeiten, die die neuen Herausforderungen in ihrer Gesamtheit berücksichtigen.
Hier finden Sie die Gesamtstudie von La Française Forum Securities (LFFS) und Global Property Research (GPR) online.
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