Les épisodes extrêmes tels que vague de chaleur et inondation se multiplient et s’amplifient sous l’effet du changement climatique. Quels sont les risques mesurés en matière de gestion d’actifs immobiliers et comment s’adapter ? La Française Real Estate Managers mène une stratégie d’adaptation aux risques climatiques physiques visant à pérenniser l’exploitation de l’immeuble au bénéfice des locataires et à renforcer la résilience des flux locatifs au profit des investisseurs.
Des phénomènes extrêmes plus fréquents et plus intenses
La période estivale 2023 ressort au 4ème rang des étés les plus chauds depuis 1900 derrière 2003 et 2022 et quasi ex-aequo avec 2018. La température moyenne a été de 21,8 °C, supérieure à la normale de +1,4°C, avec des températures mensuelles moyennes au-dessus des normales de saison sur les 3 mois d’été.1
D’après le GIEC 2 , La France est située dans la partie ouest de l’Europe occidentale affectée par des événements climatiques extrêmes plus chauds et plus humides et, selon les régions, plus de précipitations ou des situations sèches propices aux feux de forêts.
Plus largement, le nombre d’événements climatiques extrêmes a augmenté de plus de 250 % depuis la période 1980 à 2013, et cette tendance à la hausse se poursuit. Face à ces évolutions climatiques, il est nécessaire pour le secteur du bâtiment de s’adapter. Les risques climatiques affecteront tous les aspects d’un bâtiment : sa structure, ses utilisations, son accessibilité, la fourniture de services, mais aussi la sécurité, la santé et le bien-être de ses occupants.3
Ainsi l’accélération manifeste du réchauffement climatique, marqué par des variations météorologiques et des amplitudes de températures élevées, précipite le calendrier d’adaptation du secteur immobilier avec un horizon de temps d’autant plus réduit.
La maîtrise des risques en matière de durabilité : un enjeu majeur
Le règlement européen SFDR définit les risques en matière de durabilité comme tout événement ou situation dans le domaine environnemental, social ou de gouvernance qui s’il survient pourrait avoir une incidence négative importante, réelle ou potentielle, sur la valeur de l’investissement. Ainsi les impacts matériels et sociaux des phénomènes météorologiques extrêmes constituent un risque pouvant exercer une influence plus ou moins significative sur la performance des investissements immobiliers.
En matière de gestion d’actifs immobiliers, La Française REM (LF REM) a identifié les principaux risques de durabilité auxquels elle est exposée pouvant impacter les bâtiments et leurs occupants et mène en conséquence une politique active des risques physiques liés au changement climatique : vague de chaleur, sécheresses, tempêtes et vents violents, inondations, grands froids, …
Ainsi, pour limiter les risques de durabilité, LF REM a fait le choix en 2023 d’un outil d’analyse de vulnérabilité des actifs immobiliers - « Resilience For Real Estate » (R4RE) développé par l’Observatoire de l’Immobilier Durable - combinant l’exposition des actifs immobiliers (emplacement du bien) et leur sensibilité (mode de construction, équipements techniques, usage, …).
En 2022, l’analyse des risques physiques du portefeuille immobilier de La Française REM a porté en particulier sur 5 aléas climatiques dont les vagues de chaleur (risque de dégradation du confort thermique et d’endommagement des réseaux). Il est ressorti que moins de 7% des actifs LF REM présentent une vulnérabilité forte à l’aléa vague de chaleur en 2022.
En 2023 et 2024, La Française complétera son analyse de vulnérabilité notamment sur les aléas climatiques suivants : tempêtes et vents violents, grands froids. Et parmi ses objectifs la société de gestion se fixe de réaliser une analyse de vulnérabilité sur 80% des actifs immobiliers gérés directement par LF REM en 2023 contre 67% des actifs gérés directement en 2022. A l’issue de l’analyse un plan d’action est défini si nécessaire.
Prévenir plutôt que guérir : source de performance et impact social positif
Grâce à une intégration des critères ESG et climat dans les processus d’investissement de manière aussi systématique et rigoureuse que les données financières, la société de gestion limite les risques par la réalisation d’audit ESG-Climat préalable à toute acquisition. Cette phase essentielle permet d’inclure le coût des éventuels investissements nécessaires à l’amélioration des caractéristiques durables des actifs dans les business plans et ainsi de refléter dans les prix d’acquisition proposés un « green premium » ou un « brown discount ».
Pour les projets de construction ou les opérations de restructuration, une analyse de conformité à la charte de construction durable de La Française REM est réalisée ; elle inclut notamment des mesures d’adaptation au changement climatique. Des pratiques immobilières durables peuvent non seulement permettre de protéger voire d’accroître la valeur des actifs immobiliers mais aussi d’améliorer le confort et bien être des locataires.
L’engagement de l’ensemble des acteurs du secteur immobilier est primordial. C’est pourquoi La Française REM, en tant que société de gestion d’actifs responsable et engagée, se mobilise auprès de ses parties prenantes (associés, investisseurs/distributeurs, locataires/occupants, fournisseurs et prestataires de travaux, property managers, collaborateurs, …) pour accompagner les transitions en informant, sensibilisant et fédérant sur la nécessité de la prise en compte des critères de durabilité et de gestion des risques climatiques.
Pour en savoir plus consultez notre dernier rapport « Stratégie Climatique et Responsable » Groupe La Française et notre site en matière d’Investissement Immobilier Durable.
1 Bilan climatique de l’été 2023 : 1er juin – 31 août, source Météo France
2 1er groupe de travail, 2021
3 Rapport international sur l’adaptation au changement climatique : « Buildings and Climate Change Adaptation : A Call for Action », source OID et GlobalABC
4 R4RE est une plateforme cartographique d'analyse de résilience proposée par l'Observatoire de l'Immobilier Durable (OID) comprenant notamment un outil d'analyse de risques climatiques, Bat-ADAPT.