L’immobilier sociétal : un investissement porteur de sens et de performance.

Le point de vue experts La Française

Des établissements de santé aux logements inclusifs, en passant par l’éducation.

Entretien avec Jérôme Valade, Responsable du Pôle immobilier de Santé, & Virginie Wallut, Directrice de la Recherche et de l'ISR immobilier

L’évolution de la démographie et de la société française pose aujourd’hui des défis sans précédent aux pouvoirs publics. Le vieillissement de la population crée notamment des besoins immenses en matière de services et de logements auxquels l’Etat ne peut répondre. Si la problématique de la dépendance fait ainsi l’objet d’investissements publics importants, la question du maintien à domicile des seniors autonomes est laissée aux opérateurs privés. Il en va de même pour la lutte contre les déserts médicaux, l’accueil de la petite enfance, l’enseignement ou le logement des jeunes actifs.

Autant de défis qui s’accompagnent de besoins immobiliers auxquels la Française a choisi de répondre de façon pragmatique. Comme l’explique Jérôme Valade, responsable du Pôle immobilier de Santé La Française, « l’idée maîtresse, c’est de racheter les murs aux opérateurs spécialisés pour leur permettre d’investir sur leur cœur de métier. »

Une logique que l’on retrouve aujourd’hui dans des établissements de santé (comme le pôle Médicina à Lyon), des résidences services seniors (14 à ce jour), des crèches, des établissements d’enseignement (comme le Campus parisien de Grenoble Ecole de Management) et même des concepts combinant coworking et coliving (comme Babel Community à Marseille).

Autre fil rouge de ces investissements : la volonté de réunir en un seul lieu des locataires aux intérêts convergents pour rompre l’isolement. Isolement professionnel pour les acteurs de la santé. Isolement social pour les seniors.

Des actifs démographiques déconnectés des cycles économiques.

Si ces investissements relèvent pour La Française d’une responsabilité envers la société, ils sont également fondamentaux dans le cadre de sa responsabilité envers ses investisseurs. Ici, les activités ne sont pas liées à des cycles économiques mais à la démographie. « Et la démographie, c’est têtu, prévisible et peu volatil. » précise Virginie Wallut, directrice Recherche et ISR immobiliers à la Française. En conséquence, ces classes d’actifs, avec des baux de longue durée, offrent à la fois une solide protection aux investissements et une bonne visibilité sur la performance à long terme.

Autre gage de pérennité : la modularité des actifs et leur capacité à évoluer dans le temps font aujourd’hui partie des critères d’investissement.

Dotée d’un pôle dédié à l’immobilier de Santé, La Française s’appuie ainsi sur un comité consultatif de personnalités éminentes du monde de la santé pour anticiper ces évolutions et orienter ses choix en fonction de la réglementation ou des nouveaux usages.

Cette diversification du portefeuille dans l’immobilier « sociétal » se retrouve aujourd’hui dans des fonds spécialisés, à l’image de la SCPI LF Avenir Santé. Mais elle est également une composante incontournable de nos véhicules d’investissements génériques ou nos mandats institutionnels.

Le point de vue utilisateur

Vivons la ville avec THE BABEL COMMUNITY, locataire à Marseille, rue de la République 

The Babel Community est un concept de résidences hybrides proposant à la fois des espaces de coliving, de coworking et de services. Explications et visite guidée avec Benoît Jobert, son co-fondateur. 

L’interview partenaire

Président-fondateur de Médicina Santé, premier établissement de santé pluridisciplinaire, le docteur Luc Fontaine partage sa vision des enjeux sanitaires et sociétaux d’aujourd’hui. 

Médicina Santé est le premier ESP (établissement de santé pluridisciplinaire) français. Lancé à Lyon en 2019, ce nouveau concept de communauté médicale ville/hôpital entend répondre aux nouvelles attentes des patients comme des professionnels de santé. Son président-fondateur, le Docteur Luc Fontaine, nous expose sa vision et l’importance d’un partenaire immobilier convaincu et engagé à ses côtés.

Qu’est ce qui caractérise un établissement Médicina ?

Luc Fontaine : Médicina est un nouveau modèle d’établissement de santé pluridisciplinaire qui réunit plus d’une centaine de professionnels de santé dans le domaine médical (médecins généralistes et spécialistes) et paramédical (infirmiers, diététiciens, orthophonistes). Il peut s’agir de praticiens libéraux mais aussi d’hospitaliers, ce qui signifie qu’à la différence des maisons de santé, on a une vraie proposition d’hôpital « hors les murs ». Les patients, en particulier les personnes souffrant de maladies chroniques, peuvent ainsi bénéficier d’un suivi dans un contexte de soins de proximité, plus « doux » et plus accessible que l’univers clinique. Nous sommes en effet convaincus que le cœur de métier de l’hôpital est le « curatif » et qu’il faut proposer un autre cadre pour toutes les autres problématiques de santé : la prévention, les maladies chroniques, l’obésité, le diabète, la dépression.

Cette logique de santé de proximité qui allie prévention, soins et bien-être nous a également conduit à intégrer une salle de sports et un centre de balnéothérapie ouverts au public comme aux professionnels de santé comme les kinésithérapeutes qui y proposent des séances de rééducation.

A quels enjeux sociétaux et sanitaires cette approche répond-elle ?

L’un des grands défis à relever aujourd’hui est celui des déserts médicaux, qui concerne aussi les métropoles. Alors que la génération des médecins du baby-boom part à la retraite, sur les 9 000 internes diplômés chaque année, seuls 700 s’installent en médecine de proximité. Les freins sont d’ordre pratique ; c’est cher et compliqué de s’installer et de gérer un cabinet ; mais également « psychologique » : les jeunes médecins ne veulent plus pratiquer de façon isolée.

Le concept Médicina est donc pour eux doublement attractif. Pour le même prix qu’un loyer de cabinet, ils bénéficient ici de services (informatique, secrétariat, ménage) qui leur permettent de se libérer de nombreuses tâches administratives et de se concentrer sur leur métier. Ils ont également accès à des salles de réunions, des espaces de restauration et de repos. Ils retrouvent surtout l’esprit d’équipe qu’ils ont connu pendant leurs études. Chez Médicina, toutes les conditions sont réunies pour faciliter le partage d’expérience.

Cette cohabitation entre les disciplines va faciliter une prise en charge plus globale et mieux coordonnée des patients puisque le médecin de « famille » et le médecin hospitalier vont pouvoir travailler et réfléchir ensemble. Cette médecine de parcours aujourd’hui est un autre grand défi de la santé quand on sait qu’à court terme 50% de la population mondiale aura une maladie chronique. Et que ces maladies chroniques engendrent des parcours complexes. Si aujourd’hui cette coordination se fait de façon informelle, l’un des objectifs majeurs de Médicina est de développer un véritable projet de recherche autour de cette logique d’alliance thérapeutique et de médecine intégrative. Avec, dans un futur proche, la création de postes de coordinateurs.

Ce concept a-t-il vocation à se déployer ailleurs qu’à Lyon ?

Bien sûr. Même si ce développement s’inscrit dans le temps long puisqu’il implique de convaincre les autorités de santé, les CHU et les collectivités de la pertinence de notre modèle, c’est en très bonne voie. Nous avons ainsi déposé un permis de construire à Bordeaux et nous réfléchissons dès aujourd’hui à des implantations à Marseille, Nice, Nantes et bien sûr Paris. C’est un projet d’intérêt général.

Quelle est la place de l’immobilier et d’un partenaire comme la Française dans un tel projet ?

Plus que d’immobilier, je parlerais plutôt d’ingénierie de santé qui intègre la conception, la construction, le financement et l’exploitation de nos établissements. Cette expertise est au cœur de notre business model et s’appuie sur les compétences de partenaires privilégiés. Dans des discussions avec les métropoles pour obtenir les autorisations, au-delà du bon emplacement et l’intégration à l’écosystème urbain, la présence d’un investisseur comme La Française est un formidable gage de crédibilité. C’est un partenaire qui partage nos valeurs en matière d’engagement sociétal, pour preuve le fonds dédié à la Santé créé il y a environ un an. La Française est un partenaire qui a compris que Médicina Santé n’était pas un projet qui ouvrait une opportunité mais qui ouvrait une nouvelle histoire.

Le Dico engagé des collaborateurs

Immobilier sociétal, actifs générationnels, inclusion, de quoi parle-t-on exactement ? Les collaborateurs La Française vous éclairent avec conviction.

Immobilier sociétal.

Par Marion SMEETS - Asset manager junior - Résidentiel.

La ville a plus que jamais vocation à répondre aux besoins essentiels de ceux qui y vivent : se loger, travailler, se soigner, apprendre, grandir et vieillir sereinement... Des établissements de santé aux crèches, en passant par les campus étudiants, les résidences services seniors ou le coliving, l’immobilier sociétal entend répondre de façon pragmatique à ces enjeux. La Française, en investissant sur ces typologies d’actifs à la fois porteuses de sens et de performance, permet aux professionnels & exploitants de se concentrer sur leur cœur de métier.

Actifs générationnels.

Par Leslie VILLATE - Directeur des investissements et développement immobilier institutionnels - France

Problématiques du logement pour les jeunes actifs, du maintien à domicile pour les seniors autonomes…l’évolution de la société française appelle à envisager les stratégies d’investissement immobilier également sous un angle générationnel. Avantage : ces classes d’actifs ne sont pas liées à des cycles économiques mais à la démographie, beaucoup plus prévisible. Intégrés de façon équilibrée à un portefeuille diversifié, ces actifs (résidences services seniors, établissements de santé, coliving…) offrent donc une bonne visibilité sur la performance à long terme.

Inclusion.

Par Dominique DUPONT - Directeur Pilotage des Risques Groupe.

La ville de demain est une ville où chacun doit trouver sa place. Un défi que la Française entend relever avec un immobilier inclusif, pensé pour réunir et non pour exclure, accessible aux PMR (Personnes à Mobilité Réduite) comme aux valides, conçu pour répondre aux besoins des jeunes actifs comme des personnes âgées. Un immobilier engagé pour la diversité, ouvert et connecté à son environnement et à son époque.