Evolution : quand la flexibilité d'aujourd'hui conditionne la performance de demain

Au croisement des transitions économiques, démographiques, environnementales et technologiques, la ville accueille des mutations d’une ampleur sans précédent. Celles-ci sont d’ailleurs accélérées par les récentes crises sanitaires et énergétiques, ce qui change notre rapport au « temps immobilier » : chaque jour, de nouveaux besoins sont exprimés, de nouveaux usages testés. Comment La Française adapte-t-elle son activité de bailleur pour accompagner ces évolutions ?

Le point de vue expert La Française

Evoluer en créant une nouvelle relation à l’usage.

Entretien avec Jean-Marie Célérier, directeur de la Transformation Locative et Laurent Adrien, Directeur Asset Management du pôle bureaux.

Quelle que soit leur taille, les acteurs économiques sont en première ligne de ces mutations, et l’agilité est devenue un savoir-faire incontournable. Pour ne prendre qu’un exemple, la généralisation du télétravail a profondément changé le rapport entre les organisations et leurs lieux de travail ; tout dirigeant est confronté en 2022 à ces nouvelles questions :

• Quelle organisation est la plus adaptée ? Si je change, en combien de temps cela sera-t-il pertinent ?
• Le flex office est-il compatible avec ma culture d’entreprise ? Quelles compensations envisager pour renforcer le lien social ? Attirer les talents ?
• Comment adapter mon empreinte immobilière face à la nécessaire sobriété ?
• Comment gérer le passage des « heures de pointes » au « jours de pointe » ?
• Etc.

Comme l’explique Jean-Marie Célérier, directeur de la Transformation Locative de La Française REM : « Les entreprises doivent faire face à de plus en plus de volatilité, de complexité. Certaines font même face à des ruptures d’usage ou de technologie sur leurs marchés historiques. Elles ont donc besoin plus que jamais de se recentrer sur ce qui est important pour elles, et ce n’est pas la gestion immobilière, les travaux ou le bail commercial. Nous avons en revanche ces expertises. Notre responsabilité est donc de leur apporter des solutions concrètes. »

Plus de souplesse contractuelle

L’immobilier, c’est bien plus qu’un bâtiment : la relation bailleur-locataire s’articule autour d’un contrat, le bail. Traditionnellement, c’est un engagement très encadré, qui offre des possibilités d’évolution assez espacées, par exemple tous les 3 ans. Ce modèle ne convient plus nécessairement aux entreprises qui manquent de visibilité sur leur environnement. Un monde incertain nécessite de la flexibilité.

Plus de simplicité à l’installation

Laurent Adrien, Directeur Asset Management du pôle bureaux à La Française REM, dresse un constat simple : « Aujourd’hui, les entreprises attendent un accompagnement sur l’ensemble de leurs problématiques liées à l’immobilier. Elles ne souhaitent, voire ne peuvent plus, dédier du temps et des ressources à ces sujets au sein de leurs services généraux. Elles peuvent compter désormais sur leur bailleur pour leur apporter des solutions. »

Qu’ils s’agissent de besoin ponctuels (déménagement, aménagement, décoration) ou pérennes (ménage, informatique, services d’accueil), l’entreprise est confrontée à un management de projet complexe : sourcing, négociation, contractualisation, suivi…

Là encore, La Française REM se pose en facilitatrice à travers la mise en relation avec son écosystème de partenaires. Des prestataires de confiance avec lesquels La Française REM travaille elle-même et a négocié des conditions tarifaires avantageuses pour ses clients – sans prendre de commission.

Le point de vue utilisateur

Vivons la ville avec Hiptown, locataire à Carré Feydeau, Paris 2e.

La société Hiptown est l’un des spécialistes français du bureau opéré : des espaces de coworking privatifs où le bail est remplacé par un contrat de prestation de services « tout compris ». Explications et visite guidée avec Mathieu Sorin, co-fondateur et dirigeant.

L’interview partenaire

Marc Stravopodis dirige Kardham Investor Consulting, une filiale spécialisée du Groupe KARDHAM exclusivement dédiée aux investisseurs, qui les conseille dans la valorisation durable de leurs actifs immobiliers. Son rôle est d’accompagner et d’anticiper la transformation de l’offre immobilière tertiaire : hybridation, digitalisation, etc.

Regard d’un partenaire premium de La Française sur les mutations immobilières en cours et à venir.

Vous vous définissez comme un activateur immobilier auprès des investisseurs. Qu’est-ce que cela signifie concrètement ?

Marc Stravopodis : Notre mission est d’assister les investisseurs, qu’ils soient institutionnels, foncières, asset managers ou promoteurs dans l’optimisation de leurs actifs immobiliers afin que ces derniers trouvent les bons locataires et optimisent ainsi leur rentabilité. Nos trois principaux axes d'intervention en conseil sont les services physiques et digitaux (analyse, définition, mise en place, suivi), l’identité (image, communication, marketing) et l'assistance commerciale (organisation et pilotage de la commercialisation, fidélisation des locataires).

Nous nous appuyons pour cela sur la data et les études disponibles mais aussi sur la parfaite connaissance des bâtiments et des usages de nos collègues techniciens, ingénieurs, architectes, consultants et chercheurs du Groupe KARDHAM.

Tout le monde s’accorde à dire qu’en matière d’immobilier de bureau, il y a un avant et un après pandémie. Qu’est qui a changé et ces évolutions vont-elles durer ?

La pandémie a été un accélérateur de changement mais il ne faut pas négliger non plus les aspirations de la nouvelle génération de jeunes salariés qui ont, indépendamment de la crise sanitaire, un rapport différent au travail et à l’endroit où ils l’exercent. Et ça, c’est une tendance de fond.

Concrètement, le développement du travail hybride, contraint dans un premier temps, désormais plébiscité par les salariés, a un double effet paradoxal sur l’immobilier de bureau. D’un côté, avec le télétravail, certaines entreprises estiment qu’elles n’ont plus besoin de locaux aussi grands et réduisent les surfaces occupées de 20% en moyenne. De l’autre, elles mettent tout en œuvre pour rendre leurs bureaux attractifs afin de fidéliser leurs collaborateurs mais aussi de séduire de nouveaux talents sur un marché de l’emploi extrêmement concurrentiel. L’immobilier est plus que jamais un outil de management et de recrutement.

Sur le plan des aménagements, les bureaux doivent ainsi offrir un maximum de modularité pour permettre le travail collaboratif, avec des espaces inspirants, propices à la créativité, mais aussi des espaces de détente et de repos.

Les attentes en matière de services sont également très fortes : salle de sport, crèche, vélos partagés, conciergerie… Mais ce sont parfois les détails qui font la différence : comme la possibilité de se faire livrer un colis personnel sur le lieu de travail ou d’accéder à un frigo connecté.

Les bureaux doivent donc donner envie de revenir au bureau.

A ce titre, nous sommes très fiers du travail que nous avons pu mener avec la Française sur le Campus Aviso, à la Défense, qui fait figure de modèle en matière de services et de nouvel environnement de travail, l’attractivité de cet ensemble immobilier étant confirmée par un très fort dynamisme de sa commercialisation.

Et demain ?

Le grand enjeu d’avenir pour l’immobilier tertiaire est celui-de la digitalisation, comme sa capacité à intégrer les nouvelles technologies, à commencer par la 5G.

Mais la vraie révolution, sera d’offrir au locataire la possibilité à la fois de gérer intelligemment l’immeuble et aussi d’accéder à ses services via une application. Imaginez que demain, sur votre mobile, vous soyez en mesure de régler la lumière et la température, de contrôler la qualité de l’air, de réserver les salles de réunion mutualisées ou privatives, de planifier un petit-déjeuner auprès du roomservice, de réserver une place de parking avec borne de recharge pour un client, tout en lui envoyant automatiquement une invitation avec un QR code d’accès, de vous inscrire au cours de yoga du centre de fitness, de gérer vos badges d’accès de façon sécurisée, de chatter avec vos collègues ou d’autres personnes travaillant dans l’immeuble, de signaler une anomalie au building manager...Sans parler de la connexion à l’ensemble de l’écosystème dans lequel se situe l’immeuble (restaurants, vélo-partage, transports en commun…).

N'oublions pas non plus que la digitalisation jouera demain un rôle clé dans le pilotage et l’optimisation de la consommation d’énergie de l’immeuble. Le système peut ainsi être programmé pour baisser le chauffage ou la clim dans les espaces non-utilisés, pour isoler des zones non occupées, pour orienter les collaborateurs vers des espaces exposés au soleil l’hiver et ombragés l’été, pour adapter le nombre d’ascenseurs en service en fonction de l’occupation de l’immeuble, pour responsabiliser chacun des occupants, entreprise ou individu, en l’informant en temps réel de la consommation énergétique et de l’impact environnemental à la fois de son espace personnel de travail et de l’ensemble de l’immeuble.

Nous travaillons d’ores et déjà avec la Française sur la maquette d’une telle application pour le projet WE situé à Nanterre (92), un immeuble en cours de restructuration qui sera livré …dans 3 ans.

Il s’agira là d’un immeuble exemplaire, réellement intelligent, dont les services physiques et digitaux vivront des évolutions et adaptations permanentes grâce aux millions de données collectées et sans cesse analysées par son cerveau, le building-operating-system.

Ce n’est donc pas de la science-fiction. Juste de l’anticipation.

Le Dico engagé des collaborateurs

Evolution, agilité, écosystème…de quoi parle-t-on exactement ? Les collaborateurs La Française vous éclairent avec conviction.