Durabilité : la valeur durable d’un actif compte désormais autant que sa valeur financière et sa valeur d’usage.

Consommation énergétique des bâtiments, matériaux utilisés pour leur construction… le secteur immobilier représente aujourd’hui près de 40 % des émissions mondiales de gaz à effet de serre. Avec plus de 3,4 millions de m2 sous gestion (l’équivalent d’une ville moyenne) La Française est pleinement consciente de sa responsabilité à l’égard de l’environnement et des citoyens. Depuis près de 15 ans, elle s’est engagée dans une stratégie volontariste et pragmatique pour jouer pleinement son rôle dans la transition environnementale.

Le point de vue expert La Française

Quand durabilité rime avec rentabilité.

Entretien avec Antoine Vincke, Directeur de l'ISR Immobilier, Laurent Jacquier Laforge, Global Head Sustainable Investing et Perrine Dutronc, senior Adviser Sustainable Investing.

La Française est en quête permanente des meilleurs actifs immobiliers, ceux répondant aux défis sociétaux et environnementaux d’aujourd’hui et de demain tout en préservant la stabilité de leur rendement financier. A court et moyen termes, un bâtiment conçu durablement répond aux nouvelles attentes des entreprises et se loue donc plus rapidement. Il permet aux locataires de réduire leurs consommations d’énergie tout en offrant plus de confort à leurs collaborateurs. A long terme, l’investissement est plus résilient car un immeuble durable sera mieux adapté face aux risques climatiques extrêmes de plus en plus fréquents, comme le montrent les records de températures estivales atteints récemment.

 

Concrètement, qu’est-ce qu’un bâtiment durable ?

Un bâtiment durable doit avant tout avoir été pensé ou rénové dans l’objectif de réduire significativement ses émissions de gaz à effet de serre et ses consommations d’énergie. Un immeuble doit également prendre en compte les nouvelles attentes des utilisateurs et leur offrir confort et bien-être. Tous ces critères sont en effet au centre des chartes de construction, des plans d’amélioration de tous nos immeubles et de nos analyses de vulnérabilité des actifs face aux risques climatiques physiques telles que les vagues de chaleur. 

Mais cette vision de l’immobilier durable va plus loin. Elle s’inscrit dans une vision d’ensemble de la ville. La Française œuvre ainsi à la réintégration de la biodiversité en ville ; elle installe des toitures végétalisées, bannit tout usage de pesticide et pratique une gestion raisonnée de l’eau. Elle incite les locataires à utiliser les mobilités douces avec une campagne ambitieuse d’installation d’emplacements vélos sécurisés et de bornes de recharge de véhicules électriques. Enfin, les immeubles de la Française sont majoritairement situés à proximité des transports en commun dans des quartiers dynamiques où se mêlent commerces, logements, bureaux et actifs dédiés à la santé et l’éducation.

Une démarche « Best In Progress ».

La philosophie d’investissement de La Française est d’accompagner la transition de ses actifs dans le sens d’une amélioration continue de leur positionnement responsable. Certes, cette politique a un coût, mais celui-ci reste marginal comparé à la perte de valorisation et de liquidité qu’encourent les actifs gérés sans prise en compte des critères ESG*.

La Française agit donc en faveur de la durabilité en sélectionnant très rigoureusement les actifs. Elle réalise systématiquement un audit ESG* basé sur une centaine de critères (du tri des déchets à la gamme de services offerts aux utilisateurs) pour les actifs existants ou un contrôle de la conformité à la charte de construction neuve qui vise la préservation des ressources et l’intégration du futur bâtiment dans son territoire. La tentation est grande de se tourner vers des actifs neufs. Mais c’est oublier que l’acte de construction génère des émissions très importantes et participe à l’artificialisation des sols. Par ailleurs, un actif a une durée de vie de plus en plus longue (75% du parc de 2050 existe déjà), c’est donc au parc actuel qu’il faut s’attaquer. C’est pourquoi, La Française privilégie une démarche « best in progress » à travers la réhabilitation et la transformation des bâtiments existants et la mise en place de plans pluriannuels de travaux « verts » à 5 ans. Ces derniers peuvent aller de l’installation de panneaux photovoltaïques ou de frigos connectés à la création d’une conciergerie en passant par la fourniture d’électricité d’origine renouvelable, et l’optimisation des éclairages.

Un rôle de conseil et de chef d’orchestre.

L’usage des immeubles représente 40 à 60% des émissions de gaz à effet de serre. La Française mesure donc l’importance d’accompagner ses locataires dans une utilisation plus vertueuse des bâtiments. Les Assets Managers et les Property Managers de La Française REM installent un dialogue régulier avec ces derniers afin de les sensibiliser à cette démarche responsable et d’en faire des éco-acteurs. Dans ce cadre, ils peuvent décider ensemble de mettre en place une certification en exploitation, de rédiger des guides de bonnes pratiques environnementales adaptés à chaque actif, ou de mettre en place des ateliers pédagogiques.

« En réduisant les émissions de gaz à effet de serre de certains de ses fonds, en conformité avec les objectifs internationaux de l’Accord de Paris, La Française entend participer activement à limiter le réchauffement climatique à 1,5°C à l’horizon 2050 » rappelle Perrine Dutronc, senior Adviser Sustainable Investing. Mais La Française souhaite avant tout être porteuse de solutions et offrir sa contribution à la communauté d’acteurs qui œuvrent, en pionniers, à améliorer la résilience des villes pour créer un meilleur cadre de vie. Avec la conviction qu’aujourd’hui, servir les investisseurs, c’est prendre soin de l’épargnant comme des usagers de la ville.

^*Environnementaux, sociaux et de gouvernance
 

Le point de vue utilisateur

Efficacité énergétique : ACTIONS !

Très engagé dans la transition énergétique, le groupe Rexel a souhaité faire de son siège un modèle en matière d’efficacité énergétique et d’écoresponsabilité. Explications et visite guidée avec Jean-Claude Margaillan, responsable des services généraux.

L'interview partenaire

Evident et naturel pour les bâtiments neufs, le principe d’efficacité énergétique est plus compliqué à mettre en œuvre pour les actifs plus anciens. Il existe pourtant des solutions pour réduire l’impact du patrimoine existant, même le plus énergivore. 

Partenaire de la Française depuis 2018, iQspot est spécialisé dans la mesure et l’optimisation énergétique des actifs immobiliers. Explications avec Julien Bruneau, dirigeant et co-fondateur de l’entreprise. 

Quel est le métier d’iQspot ?

Julien Bruneau : iQspot est une solution à destination des investisseurs immobiliers qui veulent faire de l’efficacité énergétique un levier majeur de valorisation immobilière. 

Dans un premier temps, nous allons leur permettre de suivre en temps réel la consommation d’énergie et d’eau de chacun de leurs immeubles. Pour cela, nous installons des capteurs sur tous les postes de consommation d’un bâtiment. Ces dispositifs légers, qui fonctionnent sur tous types d’immeuble, même les plus anciens, nous permettent de collecter de la donnée en continu, à la différence des factures d’énergie. Par exemple, nous sommes à même d’analyser le comportement d’un bâtiment la nuit ou le week-end. 
Ces informations sont agrégées et analysées sur une plateforme logicielle et sont consultables par toutes les parties prenantes, qu’il s’agisse du propriétaire, des gestionnaires techniques ou locatifs et même des usagers.  

Sur la base de ces données, nos experts en énergie vont ensuite proposer des actions correctives pour diminuer la consommation énergétique. Nous allons également aider les différentes parties-prenantes à les mettre en œuvre.

Quels sont aujourd’hui les grands leviers d’optimisation énergétique ? 

J.B : Beaucoup d’actions que nous proposons concernent le chauffage, la climatisation et la ventilation. Ce sont les équipements les plus énergivores (50 à 60% de la consommation d’un immeuble) mais aussi ceux sur lesquels le propriétaire a généralement la main. Concrètement, il va s’agir d’optimiser les réglages quand le bâtiment n’est pas utilisé ou de s’assurer que ces réglages sont adaptés à la saison. 

Un deuxième champ d’actions important est celui des écogestes et des usages. Nous intervenons ainsi dans des comités verts, qui réunissent gestionnaires et locataires, pour apporter des conseils et des bonnes pratiques en fonction de leurs activités. 

Les attentes des investisseurs se limitent-elles à cette dimension « consommation » d’énergie ? 

J.B : Au cours des deux dernières années, la problématique de la santé et du bien-être des locataires est également devenue un enjeu majeur. Nous avons donc développé de nouvelles technologies qui mesurent la qualité de l’air d’un bâtiment, le confort thermique pour le locataire mais également la qualité acoustique. La gestion des déchets est aussi une préoccupation grandissante, plutôt pour des raisons réglementaires.

Quel est votre mode de collaboration avec La Française ? 

J.B : La Française est l’un des premiers investisseurs immobiliers à s’être engagé dans cette démarche écoresponsable, avant même que la réglementation et la crise énergétique en fasse un enjeu économique. A ce jour, nos capteurs équipent plus de 300 000 m2 d’actifs gérés par La Française. Nous travaillons en direct avec les property managers et les services de maintenance de ces actifs pour mettre en œuvre les actions permettant de réduire la consommation. Et ces actions ont une efficacité mesurable et mesurée, représentant 10 % d’économie en moyenne pour le parc sur lequel nous intervenons. 

Le Dico engagé des collaborateurs

Durabilité, résilience, transition… de quoi parle-t-on exactement ? Les collaborateurs La Française vous éclairent avec conviction.