Centralité : au cœur de la performance immobilière

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La centralité a toujours été un critère déterminant dans l’attractivité d’un actif, pour ses locataires futurs et actuels. Mais de quoi parle-t-on exactement ? Comment ce pilier de la performance immobilière a-t-il évolué au cours des dernières années ? La centralité d’aujourd’hui est-elle la même qu’hier ? Quelles sont les nouvelles tendances ? Et surtout, comment ce paramètre guide-t-il la stratégie d’investissement et de gestion immobilière de La Française ?

Découvrez la vision de chaque acteur de la ville by La Française sous différents angles :

Le point de vue expert
La Française

La centralité… mais pas seulement !

Le point de vue
utilisateur

Accessibilité, un critère pris en compte par les employeurs.

L’interview
partenaire

La multi-accessibilité passe aujourd'hui avant le prestige.

Le dico
engagé

Les collaborateurs de La Française vous éclairent avec pédagogie... et conviction.

Le point de vue expert La Française

La centralité… mais pas seulement

Entretien avec Thierry Molton, Directeur des Actifs Immobilier d'Entreprise, & Bruno Jeanjean, Directeur Investissements

Qu’il s’agisse de nouvelles acquisitions ou de la réflexion sur le patrimoine existant, l’un des premiers critères de choix d’un actif immobilier c’est aujourd’hui son accessibilité via des modes de déplacements « doux » : à vélo ou à pied et/ou en transport en commun. Ce qui conduit naturellement à se tourner vers des immeubles centraux ou à proximité de hubs de transports. Cette combinaison mobilité/centralité est aujourd’hui incontournable dans l’immobilier de bureau.

Comme le précise Bruno Jeanjean, Directeur Investissements à la Française : « Aujourd’hui les directeurs immobiliers des grandes entreprises regardent avec beaucoup d’attention les distances bureaux/transport en commun. Un immeuble situé à 500 mètres d’une station de métro se louera beaucoup plus facilement que le même immeuble situé à 800 mètres. L’un de nos actifs comme l’immeuble Safran, à Malakoff, fait aujourd’hui figure de référence en matière de bureaux nouvelles générations. Mais il est surtout au pied de la station de métro. On peut également citer, le Prisme, à Châtillon situé à 100 mètres du hub Ligne 13-Tramway et future Ligne 15. »

Il est vrai que les jeunes générations de salariés, les nouveaux talents, préfèrent travailler dans les centres-villes. La plupart d’entre eux n’ont pas de permis, pas de voiture… et n’en veulent pas. Un phénomène de société à l’origine très parisien que l’on observe aujourd’hui dans la plupart des métropoles régionales. Alors que certaines zones de périphéries sont peu à peu désertées, il n’y a aujourd’hui aucun problème d’occupation des bureaux dans les quartiers centraux.

Si l’emplacement est plus que jamais déterminant, les équipements facilitant cette accessibilité jouent aussi un rôle majeur. Une fois arrivés, il faut en effet que les usagers puissent garer leurs vélos de façon sécurisée, qu’ils puissent les recharger s’il s’agit de vélos électriques. Les plus sportifs qui viendront en marchant ou en courant doivent avoir accès à des sanitaires accueillants et bien entretenus pour prendre leur douche.

A noter que le sujet de l’accessibilité ne concerne pas que les immeubles de bureaux. Qu’il s’agisse de l’immobilier diversifié (coliving) ou de l’immobilier de tourisme (hôtels), la centralité est bien entendu un facteur majeur de performance.

Un paramètre d’investissement pour les acquisitions, comme pour le patrimoine en portefeuille.

Si ces critères font aujourd’hui partie intégrante du cahier des charges de La Française pour ses investissements dans l’immobilier neuf (le flux), ils impactent également les choix d’aménagement et de rénovation de son patrimoine existant (le stock). Tout est mis en œuvre pour que ce patrimoine se rapproche des standards de l’immobilier récent. C’est par exemple le cas du WATT, l’ancien City Défense, dont la restructuration a donné une large place à ces logiques d’accessibilité : nouveaux parkings, liaisons douces entre les bâtiments…

Quand les travaux pour rendre un actif plus accessible s’avèrent trop longs ou trop coûteux, la Française fait depuis de nombreuses années, le choix stratégique de la cession. Anticipant l’évolution du marché, elle a restructuré son patrimoine et orienté ses arbitrages vers ces nouveaux standards.

L’accessibilité est le critère d’investissement prédominant dans certaines SCPI La Française. C’est en particulier le cas de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine avec l’acquisition d’actifs situés au plus près des nouveaux hubs de transport de l’Ile de France.

 

« C’est aujourd’hui le fil rouge de notre stratégie d’investissement » explique Thierry Molton, Directeur des Actifs Immobilier d'Entreprise à La Française. « C’est une réalité en région parisienne, mais également dans la plupart des grandes métropoles régionales où les habitudes liées au transport, en particulier le rapport à la voiture, ont radicalement changé. Et c’est un phénomène qui gagne aujourd’hui toute l’Europe. »

Le point de vue utilisateur

Vivons la ville avec Meotec, locataire d’ILEO à Boulogne-Billancourt

L’emplacement et les services ont joué un rôle décisif dans le choix du groupe MEOTEC de s’installer dans l’immeuble Iléo de Boulogne-Billancourt. Explications et visite guidée avec Patrick Pouilloux, directeur associé.

L’interview partenaire

Dirigeant d’Aktis Partners, Benoît Perrot est un observateur privilégié de l’évolution des nouvelles attentes des entreprises, à commencer par la place centrale de l’accessibilité. Il partage avec nous son regard affûté sur le marché tertiaire d’aujourd’hui…et de demain. Mobilité, accessibilité et services au programme !

 

Aktis Partners est spécialisée dans le « conseil utilisateur immobilier », qu’en est-il exactement ?

Benoît Perrot : Notre métier est d’accompagner les entreprises dans leur réflexion immobilière. 
Cela commence par l’analyse des besoins, de la vision, pour définir ensemble le cahier des charges du bureau idéal. Sur cette base, nous allons chercher et négocier le bien sur le marché, auprès de partenaires comme La Française. Notre accompagnement peut aller jusqu’à la conception et le pilotage de l’aménagement des espaces, mais aussi le transfert des bureaux. Passionnés par les projets à forte valeur ajoutée, nous sommes leader dans l’accompagnement de licornes françaises et de grands groupes médias.

Quelles sont pour vous les principales évolutions de l’immobilier d’entreprise depuis la création d’Aktis Partners en 2009 ?

B.P. : Dans l’immobilier, il existe un vieil adage qui dit que les trois qualités d’un bien immobilier sont l’emplacement, l’emplacement et l’emplacement. Cela reste vrai, mais là où les entreprises recherchaient une adresse de prestige, elles veulent aujourd’hui se positionner sur les flux de transport. Flux qui ont aussi évolué car les gens prennent de moins en moins leur voiture au profit des mobilité douces. A l’occasion de la pandémie, ils ont aussi redécouvert leur ville et compris qu’ils pouvaient se déplacer autrement. La multi-accessibilité (à pied, à vélo, à trottinette, en transports en commun, en voiture électrique…) est devenue un critère de choix majeur. Et c’est encore plus vrai quand les actifs proposent des prestations liées à la mobilité : parking à vélo, équipements de recharge électrique, voire des services d’entretien des véhicules. 

La « centralité » n’est plus aussi importante ?

B.P. : Si. Mais cette notion de centralité s’est élargie avec le développement de l’accessibilité. Avec un projet comme le Grand Paris et la multiplication des hubs de transports, des nouveaux quartiers d’affaires voient et vont voir le jour. A Paris, « Etoile-Opéra » était le cœur battant il y a encore 10 ans, mais la donne est en train de changer. Lentement mais sûrement. Quand les prestations qui facilitent le quotidien des collaborateurs sont au rendez-vous, on peut se permettre de proposer des immeubles avec un emplacement qu’on n’imaginait pas forcément avant.  Encore une fois : les « facilités » ont pris le pas sur le paraître. 

Le récent développement du travail hybride a-t-il également eu un impact ?

B.P. : Il accentue des tendances qui étaient déjà dans l’air du temps. Le bureau est de moins en moins un lieu de production et cela se ressent dans les aménagements. A vrai dire, il retrouve aujourd’hui son rôle … « social ». Ce dernier a vocation à fédérer le collectif autour des valeurs de l’entreprise, avec des lieux de différentes natures pour s’adapter au mieux au rythme des collaborateurs et leur offrir une expérience différenciante. Des bureaux fermés, aux salles propices à la convivialité et la créativité, chacun a aujourd’hui le loisir de voguer dans l’entreprise au regard des tâches à effectuer. Enfin… le volet serviciel prend tout son sens !
   
Et j’en suis convaincu, cela ira même jusqu’à proposer des logements à ses collaborateurs qui quittent l’environnement direct du siège social. En 2 ans, 18% de la population parisienne a déménagé sans démissionner. Autant de salariés qui ont besoin de se loger quand ils viennent à leur siège social.  

Quel regard portez-vous sur votre partenariat avec La Française ?

B.P. : La Française est l’un des premiers bailleurs à s’être interrogé sur les attentes des usagers dans ses choix d’investissement. Avec des actifs aujourd’hui positionnés sur les flux dont nous parlions mais aussi avec, un large éventail de prestations essentielles. Plus qu’un simple bailleur, La Française est un véritable prestataire de services. Un partenaire privilégié pour Aktis Partners !

Le Dico engagé des collaborateurs

Multi-accessibilité, centralité, mobilité douce, de quoi parle-t-on exactement ?
Les collaborateurs La Française vous éclairent avec conviction.

L'accessibilité

Par Eric Derenne - Asset manager.

Ce critère majeur de performance immobilière s’écrit aujourd’hui au pluriel. Un actif doit proposer une accessibilité multimodale : en transport en commun, à vélo, en deux roues, en voiture (électrique de préférence) mais aussi à pied. Pour La Française, c’est une question d’emplacement bien sûr mais aussi d’équipements (accès sécurisés, rampes, parking à vélo, douches, borne pour véhicule électrique…) et de services comme l’entretien des véhicules.

La centralité

Par Erwan Kergrohen - Directeur Animation Produits Immobiliers.

Au cours des dernières années, les centres-villes ont retrouvé un vrai pouvoir d’attractivité. Les progrès en matière d’offre de mobilité y sont pour beaucoup. Mais cette centralité a changé. Elle s’est étendue. Avec le développement des hubs de transport, de nouveaux quartiers sont apparus avec une vie propre combinant habitat, culture, commerce mais aussi entreprises.  Comme la ville, la centralité est désormais multiple et offre un nouveau champ d’action à nos investissements.

La mobilité douce

Par Manon Thill - Responsable Ressources Humaines.

Regroupant  les modes de transports actifs  (marche, vélo…) et les modes de transports collectifs (transports en commun, autopartage), la mobilité douce répond à la fois à des enjeux environnementaux et à de nouvelles aspirations des usagers de la ville en matière de multimodalité. Imposée (de plus en plus de métropole bannissent les voitures de leur centre-ville) ou souhaitée par des citadins qui ont redécouvert leur ville, cette mobilité douce impacte nos choix d’investissements immobiliers, qu’il s’agisse des emplacements (proximité des transports, pistes cyclables) ou des équipements (parkings, douches).

Performance non garantie

Le potentiel de développement du Grand Paris pourrait ne pas bénéficier dans sa globalité aux investisseurs de la SCPI.

LF Grand Paris Patrimoine comporte un risque de perte en capital et de liquidité, de concentration géographique, absence de garantie de revente et de retrait des parts. Les conditions de cession (délais, prix) peuvent ainsi varier en fonction de l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché de l’immobilier et du marché des parts de SCPI. Le montant du capital investi n’est pas garanti.

La note d’information de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine a reçu le visa AMF : SCPI n°18-25 en date du 21/08/2018. Elle est disponible gratuitement auprès de la société de gestion. Code ISIN : FR0014006MH1.

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