Vétusté, obsolescence, ISR & données

Big Data et Stranded Assets, ces deux concepts récents nés l’un dans l’économie numérique, l’autre dans la finance climatique, trouvent toute leur pertinence dans le domaine de l’investissement en immobilier. Quel que soit leur positionnement dans la chaine de valeur, l’exploitation des données constitue aujourd’hui et plus que jamais pour les asset managers en immobilier, un enjeu crucial de gestion des risques et des opportunités.  

De la vétusté…

Pendant longtemps le propriétaire a pensé que pour créer de la valeur il suffisait de maintenir l’actif en bon état de conservation en réalisant des travaux de grosses réparations suivant un cycle de rénovation défini sur le principe de vétusté. 

Ce cycle long établi à partir de " l’indéfinissable " état d’usure se déclinait, en complément des actions de maintenance poussée jusqu’à l’analyse prédictive, en opérations programmées d’embellissement, de rénovation et de restructuration qui inauguraient in fine un nouveau cycle de création de valeur. 

Par la mise en conformité et la prise en compte de l’innovation technologique, le propriétaire se donnait bonne conscience dans un marché évoluant essentiellement au gré des fluctuations économiques. 

L’immobilier renforçait ainsi son caractère " immobile et pérenne ", et la question de l’arbitrage relevait le plus souvent de l’opportunité conjoncturelle. 

Jusqu’à 2008 et l’une des pires crises économique à laquelle le monde ait été confronté. 

… à l’obsolescence

Dans un environnement macroéconomique incertain entrainant une baisse prononcée de la demande, l’industrie immobilière doit faire face à la profonde mutation que connaissent avec la révolution technologie et plus particulièrement le développement du numérique les modes de production et de consommation. 

L’apparition de nouveaux business model qui transforment la nature même des organisations et des espaces physiques dans lesquels ils créent de la valeur a pour conséquence un déséquilibre de plus en plus marqué entre l’offre et la demande. 

Ce que le marché a qualifié d’obsolescence est un phénomène que de nombreux économistes associent à la destruction créatrice chère à Joseph Schumpeter(a). L’obsolescence apparaît lorsque l’offre n’est plus en mesure de répondre à la demande. Sous l’impulsion de la révolution digitale, l’entreprise se dématérialise et se laisse de plus en plus séduire par des modèles plus adaptés et moins contraignants en terme d’engagement contractuel créant ainsi les conditions d’apparition d’une obsolescence des modèles existants. 

L’obsolescence qu’il ne faut pas confondre avec la vétusté n’est pas une nouveauté. Ce qui est nouveau, c’est son accélération. Désormais, l’obsolescence boostée par l’innovation s’installe plus vite que la vétusté et il n’est plus du tout rare de voir des actifs obsolescents mais pas vétustes. 

De l’obsolescence…

Si l’asset manager en immobilier est désormais " bien armé " pour lutter contre la vétusté des actifs, il le doit en grande partie à l’utilisation par les property managers et les exploitants d’outils de gestion technique avérés et performants. Le développement de la gestion technique centralisée avec l’exploitation des données qu’elle produit permet une programmation " raisonnable " des travaux de conservation et d’amélioration. La masse et la grande variété de ces données stockées, actualisées et analysées en temps réel constituent un fantastique gisement de productivité et d’économie. Dans le contexte de rupture que nous subissons aujourd’hui, la connaissance de son patrimoine et le partage de cette connaissance est désormais plus qu’une nécessité. 

Face à l’obsolescence, l’asset manager en immobilier apparaît plus désarmé. Du moins pour l’instant. Les facteurs d’obsolescence sont en effet multiples. Le professeur Jean Carassus(b) en distingue six: l’obsolescence territoriale liée à la position de l’actif dans son environnement, l’obsolescence architecturale liée à sa qualité intrinsèque, l’obsolescence économique liée à ses coûts d’exploitation, l’obsolescence sociologique liée au confort et au bien-être des occupants, l’obsolescence technique liée l’état de fonctionnement de ses équipements et enfin l’obsolescence réglementaire liée aux non conformités. 

En complément de la vétusté, L’obsolescence introduit ainsi une nouvelle approche plus centré sur l’utilisateur par la prise en compte de la qualité de l’environnement intérieur et des aménagements des espaces de travail. Plus orientée finalement sur une approche de type ESG, c’est-à-dire intégrant de façon explicite les critères environnementaux, sociaux et de gouvernance, qui constituent les trois piliers de l’analyse extra-financière. 

Pour les propriétaires, l’immobilier devient un actif financier pour lequel l’élaboration de plans stratégiques obéit à une logique financière de rentabilité des investissements tenant compte de la création de valeur et de son maintien par la maîtrise des risques d’obsolescence. 

… à l’investissement socialement responsable…

L’investissement socialement responsable (ISR) qui consiste à intégrer les critères ESG(c) dans les processus d’analyse et de choix d’investissements ne répond pas à une conception philanthropique de l’activité, mais à la conviction qu’une gestion efficace en termes de réglementation environnementale et sociale ne peut que s’avérer favorable à la performance sur le long terme. 

L’investissement en immobilier occupe une place centrale au cœur de la problématique de l’ISR par sa dimension environnementale évidente (réduction de l’empreinte carbone – biodiversité – mobilité..), sociale (confort et bien être, politique servicielle…) et de gouvernance (politique d’achat, relation avec les locataires…). Alors que le monde des valeurs mobilières développe de multiples associations, instituts de recherche et coalitions d’investisseurs pour la promotion de l’ISR, le monde de l’immobilier n’est pas en reste, en témoigne l’importance gagné par le GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) qui regroupe plus de 700 membres de par le monde, investisseurs institutionnels comme gérants d’actifs. La mission du GRESB est explicitement de créer et de maintenir la valeur immobilière en évaluant et améliorant les meilleures pratiques de prise en compte des critères ESG. A l’opposé du concept de Stranded Assets qui désigne les actifs ayant subi une obsolescence accélérée et irrémédiable les transformant en quasi-passif, le GRESB oppose les Green Stars, actifs particulièrement performants dans la mesure, la gestion et le déploiement des critères ESG appliqué au patrimoine immobilier. 

En effet, le processus d’intégration des critères ESG permet de prévenir efficacement les risques d’obsolescence, de perte de valeur et de mauvais positionnement par rapport à la demande des utilisateurs. En analysant des écarts entre l’offre et la demande, L’ISR permet in fine l’évaluation d’un indice d’obsolescence de référence. La démarche de type de celle développée à la Française dans les valeurs mobilières dénommée SAI pour Strategically Aware Investing qui intègre, en plus des critères ESG classiques de l’investissement ISR, des critères tirés de l’analyse stratégique des firmes tels que l’adaptabilité à l’environnement et la capacité d’innovation, apporte encore une dimension supplémentaire à l’asset management immobilier. De là à établir une correspondance entre l’ISR et l’obsolescence, il n’y a qu’un pas que certains asset managers immobilier n’hésitent plus à franchir. 

… et au Big Data

Le développement de l’ISR en immobilier comme d’ailleurs sur toute classe d’actifs passe par la compilation et le croisement de multiples données, en complément des données financières traditionnelles. 

La valeur d’un bien se déchiffre grâce à une analyse fine de son environnement. C’est pourquoi l’obtention d’une grande variété de données contextuelles sur un bâtiment est désormais indispensable à la compréhension de son fonctionnement et sa mise en valeur. 

Cette évolution de fond impacte les 4 grandes dimensions immobilières. Premièrement, la vie dans l’immeuble avec des données comportementales de plus en plus fines. Ensuite l’immeuble en lui-même avec ses caractéristiques techniques, sa traçabilité, sa performance mais aussi ses services et sa gestion. Puis la vie autour de l’immeuble ou comment l’immeuble communique avec la ville. Et enfin le marché. 

Cette connaissance permet aussi de mieux mesurer l’attractivité de l’immeuble dans son territoire. Cette attractivité se définit d’abord par l’accès à un certain nombre de services et de fonctions, aisés et faciles tant pour les salariés que pour les clients et les partenaires. L’accès aux biens, aux données et les prestations techniques offertes par le territoire vont également entrer en ligne de compte. 

La somme des données produites par les hommes et par les machines, collectées et stockées sur des serveurs pour devenir rapidement et facilement utilisables constituent ce qu’on appelle aujourd’hui le Big Data. Si au cours de ces dernières années, les outils et la technologie ont permis d’accélérer les traitements et d’améliorer les analyses, il faut toutefois rester modeste au niveau des marchés immobiliers face au volume de dossiers traités. Les machines et les algorithmes sont encore loin de remplacer l’expertise humaine. Mais jusqu’à quand ? 

Il va pourtant falloir se préparer à accumuler les données de plus en plus nombreuses en matière d’analyse prédictive, d’attractivité, d’expertise et de connaissance du marché. Savoir les analyser confèrera certainement à terme un avantage concurrentiel fondée sur une meilleure compréhension du comportement des nouveaux usages dans les différents lieux de vie, permettant ainsi de mieux cerner les opportunités commerciales de demain. L’analyse des données va offrir de formidables opportunités en matière de gestion des risques et d’aide à la décision en matière d’acquisition et d’arbitrage. 

Parmi les outils développés, Le BIM(c) est en train de prendre pied dans les immeubles neufs. Il sera un jour possible de circuler dans son immeuble en réalité augmentée pour visualiser l’ensemble des équipements. Cela permettra d’affiner les coûts de maintenance, mais surtout les CAPEX, un immeuble produisant lui-même son Plan Pluri Annuel de Travaux. Cette base de données qui utilise les logiciels de CAO/DAO traite les composants techniques du bâtiment sous forme d’objet disposant d’une représentation graphique, d’attributs alphanumériques et d’un comportement prédéfini. 

En attendant son développement encouragé par les pouvoirs publics, certains propriétaires ont d’ores et déjà développé des outils permettant de créer de la valeur par l’analyse croisée des données produites par l’exploitation immobilière, l’usage du bâtiment et les données externes. 

La Française REM a, par exemple, adapté son outil DiagTech initialement développé pour constituer une base de données techniques et établir un plan pluriannuel de travaux, en y intégrant une critériologie liée à l’obsolescence. En croisant à partir de l’analyse de 80 critères la mesure de la vétusté à celle de l’obsolescence, le DiagTech devient un outil d’aide à la décision pour l’investissement et l’arbitrage. Utilisé dès la phase de due diligence il permet également de définir l’éligibilité de l’actif à l’ISR. L’importance du patrimoine géré grâce au DiagTech a permis à La Française REM de déterminer ses propres indices de référence et de pouvoir ainsi classer n’importe quel actif. Cette approche " hybride " et " multimodale " lui permet de tenir ses marges dans un monde en disruption permanente. 

La révolution des données est bien en train de restructurer le secteur de l’immobilier en profondeur, tant dans les pratiques que dans la conception même des biens immobiliers. 

La course à la " donnée-marché " est bel et bien enclenchée.

• Géarard Degli-Esposi, directeur de l’ISR immobilier, président de l’OID
• Pierre Schoeffler, conseiller du président, en charge de la RSE

Article paru dans Immoweek, le 6 avril 2016.

(a) La « destruction créatrice » désigne le processus continuellement à l’œuvre dans les économies et qui voit se produire de façon simultanée la disparition de secteurs d’activité économique conjointement à la création de nouvelles activités économiques. L’expression est associée à l’économiste Joseph Schumpeter (1883-1950) qui en assure une large diffusion avec la parution de son livre Capitalisme, Socialisme et Démocratie publié en anglais aux États-Unis en 1942, traduit en français en 1951. 

(b) L’immobilier et le bâtiment: valeur, développement durable et 3e révolution industrielle (Réflexions immobilières n 66 – 4e trimestre 2013) par Jean Carassus: professeur à l’Ecole des Ponts Paris Tech, directeur du Mastère Spécialisé « Immobilier, Bâtiment, Energie » – membre du Bureau du Plan Bâtiment Durable et au sein de ce Plan, membre du Groupe Réflexion Bâtiment Responsable 2020-2050 

(c) BIM (Building Information Modeling): Le BIM consiste en des méthodes de travail et en une maquette numérique paramétrique 3D qui contient des données intelligentes et structurées. Le BIM est le partage d’informations fiables tout au long de la durée de vie d’un bâtiment ou d’infrastructures, de leur conception jusqu’à leur démolition. La maquette numérique quant à elle est une représentation digitale des caractéristiques physiques et fonctionnelles de ce bâtiment ou de ces infrastructures.