de Virginie Wallut, Directeur de la recherche immobilière et de l’Investissement Socialement Responsable, La Française Real Estate Managers
Pour bien apprécier les effets de la crise sanitaire, il est important de se rappeler la situation qui prévalait début 2020.
Début 2020, les actifs immobiliers de bureaux étaient plébiscités par les investisseurs. J’en veux pour preuve le montant des investissements en Europe. Au premier trimestre ils atteignaient 66 milliards d’euros, établissant un nouveau record, supérieur de 37% au 1T2019 (Source : BNP RE). L’attractivité des actifs découle directement de la prime de risque immobilière, c’est-à-dire de la différence de taux qui existe entre le taux sans risque, celui de l’OAT 10 ans par exemple en France, et les taux de rendement nets offerts par les actifs immobiliers. A la fin du premier trimestre 2020, cette prime de risque s’élevait à titre pour Paris à 276 points de base pour les actifs bureaux dits prime, c’est-à-dire les actifs de très bonne qualité dans les meilleures localisations notamment le quartier d’affaires de Paris (Source : La Française GREIM Research). Cette prime de 276 pbs est à comparer à la moyenne long terme (celle qu’on a calculé depuis le T1 2000) qui s’élève à 166 pbs (Source : La Française GREIM Research). La crise sanitaire porte de nombreuses incertitudes mais il y a une chose sur laquelle les différents analystes économiques semblent s’accorder, c’est le fait que les taux sans risque vont rester durablement bas. Ce qui devrait permettre aux actifs immobiliers de continuer à offrir une prime de risque significative. Ainsi les actifs immobiliers de bureaux devraient continuer à offrir un couple rendement/risque particulièrement attractif. Si on compare ces actifs à d’autres classes d’actifs, l’étude de l’IEF portant sur le marché immobilier français constate au 31/12/2018 un rendement plus élevé que les obligations et une volatilité nettement moindre que celle des actions, quelle que soit la période étudiée : 5, 10, 20 ou 30 ans.
Intéressons-nous maintenant au marché locatif de bureaux. Fin 2019, les marchés locatifs français et plus largement européens étaient globalement caractérisés par une demande soutenue et une offre à des niveaux historiquement faibles. De nombreux centres ville affichaient des taux de vacance inférieurs à 3% (Source : CBRE). C’était le cas notamment dans Paris Quartier Central des Affaires où la vacance s’élevait à 1,4%, avec des situations encore plus marquées de pénurie d’offres en Allemagne notamment à Berlin, Munich ou Hambourg (Source : CBRE). Pour le futur, que prévoyons-nous ? Les nombreuses incertitudes face à l’évolution de la situation économique devraient entraîner de nouveaux équilibres de marché, avec des rapports de force dans les négociations entre locataires et propriétaires qui devraient devenir plus favorables aux locataires. Cependant nous prévoyons des équilibres assez différenciés selon les marchés et la situation qui prévalait avant le Covid-19.
Dans les localisations les plus centrales et notamment Paris QCA, nous anticipons une augmentation limitée de la vacance. A ce titre, la situation à la fin du premier trimestre 2020 nous incite à rester confiant sur la solidité de ces marchés. A titre d’exemple, le taux de vacance de Paris QCA, fin mars 2020 s’élevait à 1,39% quand celui de Berlin plafonnait à 1,27% (Source : CBRE). La vacance de Lyon en France et Hambourg en Allemagne affichaient même une baisse au premier trimestre 2020 à 2,8% et 2,6% respectivement (Source : CBRE). A moyen terme, pour ces localisations de centre-ville, nous prévoyons que le ralentissement de la demande permettra à ces marchés de gagner en fluidité et nous anticipons une relative stabilité des valeurs locatives pour les actifs prime avec cependant une meilleure hiérarchisation des actifs, c’est-à-dire que l’écart entre le loyer des actifs de meilleure qualité et les loyers des actifs de qualité secondaire devrait augmenter
Les premières couronnes c’est-à-dire la banlieue proche de Paris, qui ont connu une hausse modérée de leurs loyers au cours des dernières années, devraient bénéficier d’un effet report plus accentué de la part de sociétés parisiennes en recherche d’économies, susceptibles de s’intéresser à des actifs bien desservis, aux portes de Paris et capables de répondre à des mouvements de consolidation. Dans ces marchés, nous anticipons un regain d’intérêt des utilisateurs pour le capacitaire des immeubles, c’est-à-dire le nombre de personnes que peut accueillir un immeuble, notamment dans un contexte où les mesures de distanciation sociales semblent appeler à durer.
Dans les localisations plus excentrées, qui sont souvent des marchés offreurs tel que la Boucle Nord en Ile-de-France ou les périphéries de villes de Madrid ou Milan, nous anticipons une baisse des valeurs locatives. Le repositionnement de leurs valeurs locatives souvent amorcé avant la crise sanitaire devrait se poursuivre avant que ces marchés puissent retrouver une réelle attractivité.
Dans les marchés où l’offre est actuellement faible et où le volume des projets en construction est limité, les fondamentaux de marché devraient soutenir les performances des actifs bureaux. Les localisations centrales du Grand Paris ou des marchés régionaux français tels que Lyon, Bordeaux, Rennes ou Nantes par exemple, présentent donc des fondamentaux solides et une situation de départ favorable pour absorber une baisse ponctuelle de la demande. Qu’en est-il de la demande ?
Dans leur grande majorité, pendant le confinement, les utilisateurs ont ajourné leur décisions et remis à plus tard la concrétisation de leurs projets immobiliers. A court et moyen terme, on ne s’attend cependant pas à un arrêt de la demande locative (même en période de crise, les entreprises continuent à effectuer des déménagements ne serait-ce que pour rationaliser les coûts). On s’attend donc à une évolution de la structure de la demande avec l’apparition de nouveaux moteurs qui illustreraient un changement dans la stratégie des utilisateurs.
Deux forces contraires devraient s’opposer : la hausse du télétravail d’un côté qui entraînerait une baisse du volume transactionnel global et de l’autre côté de nouveaux impératifs sanitaires qui entraîneraient une hausse de la surface par employé. Nous nous attendons à ce que la baisse induite par une expansion du télétravail soit compensée par un arrêt, et même un reflux du phénomène de densification à outrance que certaines entreprises avaient mis en place ces dernières années. En ce qui concerne le développement du télétravail, si certaines voix se font fortes pour anticiper un monde où l’entreprise serait durablement virtuelle ; d’autres voix au moins aussi nombreuses sont là pour rappeler que l’entreprise n’est pas pur esprit et qu’elle doit s’incarner. Le bureau constitue l’élément central du projet d’entreprise nécessairement collectif et du sentiment d’appartenance des collaborateurs.
Un dernier mot sur les premières leçons du télétravail qu’on a pu tirer suite au déconfinement : le télétravail semble fonctionner pour tout ce qui est formel, organisé, prévu, transactionnel et bien sûr pour le travail individuel mais il ne semble pas donner de bons résultats pour l’informel, l’innovant, le collectif, le développement de nouvelles relations. Avec le télétravail l’exploitation qui est l’optimisation du court terme gagne en productivité mais l’exploration qui est l’invention de l’avenir devient plus difficile. Nous sommes assez confiants sur le fait que les entreprises sauront garder un biais long-terme dans la gestion de leur politique immobilière.
Après plusieurs années de hausse de la demande, nous nous attendons donc à un recentrage de la demande. Alors qu’avant les projets immobiliers répondaient souvent à un fort enjeu de captation/rétention des talents et de stratégie d’expansion, les décisions immobilières devraient être désormais davantage partagées entre les directions des ressources humaines, les directions financières et de la RSE, c’est-à-dire de la Responsabilité Sociale des Entreprises. Les demandes devraient se concentrer sur des actifs permettant d’accueillir les nouvelles organisations des entreprises dont les maîtres mots devraient être santé des employés, connectivité et modularité/flexibilité.
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