La crise sanitaire et économique que nous traversons a accéléré certaines tendances avec un impact significatif et durable sur l’immobilier. Comment cela se répercute-t-il en termes de stratégie d’investissement ? En termes de création de nouveaux véhicules ? En termes de performance future ? Comme vous le soulignez, ces crises n’ont pas provoqué de rupture majeure mais ont accéléré des tendances déjà à l’oeuvre, que nous avions bien identifiées. Ce qui nous permet de ne pas avoir à opérer de rupture majeure dans notre stratégie d’investissement et d’aborder les conséquences de la crise sanitaire avec un patrimoine bien positionné. Si l’on regarde les impacts macro-économiques de ces crises, et leurs impacts sur l’immobilier, voici les grandes tendances.
- Un statut de valeur refuge préservé pour l’immobilier.
Comme l’immobilier continue d’offrir une prime de risque élevée, il devrait en toute logique continuer d’attirer les investisseurs dans un contexte de taux d’intérêt historiquement bas et de liquidités abondantes cherchant à être placées.
- Une polarisation des valeurs et une renaissance de la prime de risque.
La recherche de sécurité devrait entraîner un repricing différencié selon la qualité intrinsèque des actifs. Ainsi les actifs core devraient voir des valeurs bien défendues quand les actifs secondaires connaîtront des ajustements à la baisse. Pour autant, les actifs à vraie création de valeur devraient continuer à attirer les acteurs en fonds propres, avec un repricing à la clé.
- La rareté, soutenant les valeurs et la résilience des loyers.
Le fly to quality se matérialise ici. À La Française, nous privilégions depuis longtemps une approche core, tant pour nos produits retail qu’institutionnels. Nous croyons et constatons que, quel que soit le cycle immobilier, les éléments de rareté sont des soutiens puissants à la valorisation des actifs. Nous continuerons donc à privilégier les localisations centrales, les coeurs de métropoles, tant en France qu’en Europe. L’équilibre offre/demande commande les évolutions de loyer, là aussi nous sommes convaincus de la résilience des loyers tertiaires dans les
secteurs de rareté.
- La flexibilité des baux et la rétention des locataires.
Le manque de flexibilité des baux traditionnels pèse sur les utilisateurs en quête d’optimisation des coûts et faisant face à des besoins de trésorerie. Les propriétaires qui sauront proposer des solutions immobilières flexibles devraient tirer leur épingle du jeu. Il faut savoir comprendre les problèmes court terme de nos locataires et les gérer en privilégiant la valorisation long terme des actifs. La crise sanitaire devrait être suivie d’une crise économique qui pourrait induire une fragilité financière chez les utilisateurs des secteurs les plus touchés par la crise sanitaire. La Française porte une attention renforcée au risque crédit locataire sur son patrimoine et sur ses acquisitions ; la durée contractuelle du bail ne doit en effet pas nous aveugler sur les potentiels risques de défaillance financière des locataires les plus fragiles.
- Modularité et repositionnement des actifs.
Les évolutions des usages imposent de réfléchir en amont à la convertibilité future des actifs. Lors des travaux de restructuration, La Française étudie des scénarios alternatifs de changements d’usage pour les actifs dont l’usage actuel est menacé. Le surcoût lié à ces conversions est largement compensé par la préservation de la valeur de l’actif à long terme Digitalisation et collaboration. Le développement et la pérennisation du télétravail au-delà de la crise sanitairebamènent tous les utilisateurs d’espaces tertiaires à repenser les modes de travail et d’organisation. La question de l’utilisation des locaux est au centre de ces réflexions. Recherche d’économie, d’efficacité, de sens. Le lieu physique est largement concurrencé par la technologie dans sa capacité à nous mettre en relation. La Française a la conviction qu’il continuera à y avoir une demande active pour l’immobilier conçu comme facilitateur de liens, de rencontres, de transmission ou encore de créativité par le collectif.
- Services, flexibilité et durabilité.
L’avenir de l’immobilier tertiaire dépendra de la faculté des bailleurs ET des occupants à intégrer dans l’actif une véritable approche de durabilité, de flexibilité d’usage et apport de services.
- Proximité et relocalisation.
Les différentes périodes de confinement ont mis en lumière la complexité de chaînes d’approvisionnement à l’échelle mondiale et la forte dépendance à l’Asie pour un certain nombre de produits stratégiques. L’année 2021 devrait être marquée par un recul du phénomène de globalisation avec un probable phénomène de relocalisation des chaînes d’approvisionnement et de certaines industries, avec en conséquence immobilière une probable nouvelle vie d’actifs (stockage, transformation).