Di Virginie Wallut, Director of Real Estate Research and Sustainable Investment at La Française Real Estate Managers
Maggio 2022
Il mercato immobiliare commerciale europeo ha continuato a crescere nel primo trimestre del 2022 con 65 miliardi di euro di investimenti e un aumento del 53% rispetto al primo trimestre del 2021. La funzione degli asset immobiliari come beni rifugio per proteggersi dall’inflazione spiega in gran parte l’interesse degli investitori per questa classe di attività.
In generale, gli investitori sono molto attenti alla solvibilità degli inquilini, un fattore sempre più importante vista l'inflazione e le sue conseguenze sull'indice di accessibilità. È difficile prevedere come i nuovi focolai di Covid nel quarto trimestre del 2021, la guerra in Ucraina e le relative interruzioni della catena di approvvigionamento peseranno sull'attività immobiliare commerciale del 2022. Si prevede che i colli di bottiglia dell'offerta rallentino le nuove costruzioni e facciano salire i prezzi per lo sviluppo.
Come osservato nel 2021, i fattori ambientali, sociali e di governance (ESG) dovrebbero essere sempre più al centro dell'attenzione. In questo senso, l'entrata in vigore delle nuove normative ESG dovrebbe rendere economicamente svantaggiosa la detenzione di immobili obsoleti.
Mercato europeo degli investimenti immobiliari in crescita
Il volume degli investimenti immobiliari commerciali in Europa ha raggiunto un nuovo massimo da dodici mesi, pari a 281 miliardi di euro (a fine marzo 2022). Il settore degli uffici è di gran lunga l'asset class preferita: rappresenta 125 miliardi di euro (+30% rispetto alla media di lungo periodo) e gli investitori continuano a puntare su beni di nuova generazione, situati in posizione centrale, flessibili, dotati di servizi ed efficienti dal punto di vista energetico.
Alimentati dalla dilagante espansione dell'e-commerce e dalle previsioni di crescita degli affitti, gli spazi logistici e industriali leggeri hanno registrato un volume di investimenti record di 67 miliardi di euro. Anche gli asset retail e dell’intrattenimento hanno fatto registrare una ripresa, con aumenti rispettivamente del 63% e del 3% su dodici mesi: Francia e Norvegia hanno riscontrato volumi record nelle attività retail durante il primo trimestre.
Con la rimozione delle restrizioni ai viaggi, anche la Spagna ha avuto un buon inizio di 2022 nel settore dell’intrattenimento. Gli investimenti in settori alternativi come il residenziale gestito e la sanità, invece, sono in calo nel 1° trimestre 2022 rispetto allo stesso periodo del 2021, soprattutto a causa della mancanza di offerta.
I rendimenti degli asset di maggiore qualità sono ancora al minimo
Nell'ultimo anno i rendimenti degli asset di alta qualità sono rimasti generalmente stabili in tutta Europa, nonostante un aumento rispettivamente dell'1% e dell'1,5% del tasso privo di rischio e del costo del finanziamento. Dato l'aumento dei tassi di interesse privi di rischio, il premio medio per il rischio immobiliare della maggior parte dei mercati europei è sceso alla sua media di lungo periodo. Tuttavia, nuovi aumenti dei tassi di interesse potrebbero esercitare una pressione al rialzo sui rendimenti immobiliari, i cui effetti potrebbero essere parzialmente compensati dall'indicizzazione degli affitti all'inflazione. In generale, possiamo affermare che la performance complessiva del settore immobiliare sarà trainata dalla crescita degli affitti piuttosto che dalle plusvalenze.
Tendenze di acquisizione in un mercato immobiliare a due livelli
Grazie al miglioramento dei dati sulla disoccupazione, le acquisizioni in Europa hanno continuato a seguire una traiettoria positiva. Complessivamente, l'occupazione del mercato europeo degli uffici* è aumentata del 52% negli ultimi dodici mesi. Città come Dublino, Lille e Londra hanno registrato aumenti superiori al 100% nel 1° trimestre 2022.
Con l'aumento dell'occupazione e la diminuzione dei completamenti, lo stock si è stabilizzato. La stessa tendenza si osserva nella maggior parte dei mercati immobiliari europei di prima fascia: una domanda elevata nelle zone centrali e una domanda contenuta nelle periferie.
Attenzione ai tassi di sfitto, i mercati secondari possono comportarsi in modo diverso
I tassi medi di sfitto continuano a mascherare discrepanze significative tra mercati primari e secondari: negli asset in posizione centrale nei mercati immobiliari primari, dove la domanda si concentra su asset di nuova generazione, rimangono bassi e sostengono i valori di locazione.
Nel 1° trimestre 2022, Berlino, Londra, Edimburgo e Parigi hanno registrato aumenti dei valori locativi superiori al 10% rispetto al periodo pre-COVID: in questo lasso di tempo la Germania ha registrato il maggior incremento mentre Spagna e Italia hanno sofferto a causa di uno stock eccessivo o obsoleto.
Gli incentivi sugli asset secondari, in tutti i mercati, hanno raggiunto nuovi record. La domanda si concentra sempre più su asset che soddisfano gli standard ESG. In effetti, le aziende stanno migrando verso spazi per uffici più efficienti dal punto di vista energetico, al fine di ridurre il loro impatto ambientale.
Fonti: CBRE, MBE, Ricerca La Française REM
*acquisizione nelle 12 principali città europee: Bruxelles, Lille, Lione, Parigi, Berlino, Francoforte, Amburgo, Monaco, Dublino, Milano, Amsterdam, Madrid.
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