Par Virginie Wallut, Directrice de la recherche et de l'ISR Immobilier, La Française Real Estate Managers
Dans un environnement financier volatil, les marchés de l’investissement européens et particulièrement français, ont bien résisté et affichent des volumes d’investissement solides. Ce volume annuel cache cependant une nette décélération du marché en fin d’année. Le resserrement de la politique monétaire des banques centrales afin de freiner une inflation galopante s’est accompagné d’une hausse des taux obligataires qui a poussé à la hausse les taux de rendement immobiliers. Face à ce nouvel environnement les investisseurs ont fait preuve d’attentisme et ne se positionnent plus que de manière extrêmement sélective depuis l’été. Pour autant, le marché n’a pas connu une décompression généralisée significative des taux mais plutôt des ajustements différenciés selon la qualité des actifs, leur taille, leur occupation locative et leur nature.
En 2023, le rendement locatif devrait être le principal moteur de la performance des actifs immobiliers. La croissance du revenu locatif trouvera sa source dans (i) des indices de loyers corrélés, dans la majorité des cas, à l’inflation, (ii) des segments de marché où la demande est supérieure à l’offre, (iii) une amélioration des caractéristiques environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) des actifs pour répondre aux nouveaux usages ou aux nouveaux standards réglementaires.
Les acteurs ayant traditionnellement recours à l’effet de levier devraient être particulièrement affectés par le nouvel environnement financier alors que les investisseurs riches en fonds propres pourraient en profiter pour saisir des opportunités
En 2023, la recherche de résilience des portefeuilles devrait être au cœur des stratégies des investisseurs qui poursuivront la stratégie de diversification de leur patrimoine au profit des actifs alternatifs (santé, résidentiel géré) et des marchés en régions qui présentent un profil plus défensif.
Volume d’investissement en léger recul sur un an
En Europe, le volume d’investissement en immobilier d’entreprise sur l’année 2022 totalisait près de 245 milliards d’euros fin décembre 2022, avec en tête le Royaume-Uni, l’Allemagne et la France avec 58 Mds €, 52 Mds € et 29 Mds € respectivement. Le volume d’investissement est en léger recul (-4%) sur un an dû à un 4T particulièrement atone. En effet, les investisseurs ont fait preuve d’un attentisme marqué, faute de convergence entre vendeurs et acquéreurs sur les prix et particulièrement pour les classes d’actifs où les taux de rendement étaient les plus faibles.
Ainsi, les segments de bureaux et de la logistique affichent des baisses de leur volume d’investissement respectives de -14% et -7% sur un an. Les commerces et les actifs de diversification affichent quant à eux des hausses de 23% et 2% respectivement.
La baisse du volume global d’investissement en Europe cache des évolutions contrastées selon les pays : la baisse significative de l’Allemagne (-17%) et le Royaume-Uni (-5%) cache un volume en légère hausse en France (+2%) et des hausses plus marquées en Belgique (+115%), Espagne (+35%) et Irlande (+20%).
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