L’entrée dans un nouveau cycle immobilier pour les marchés européens s’est confirmée au troisième trimestre 2024. Largement anticipée, la baisse des taux de la BCE permet aux investisseurs de gagner en visibilité quant à l’atterrissage des valeurs des meilleurs actifs. Face au risque d’une désinflation plus rapide que ses prévisions, la BCE pourrait être amenée à assouplir sa politique monétaire plus vite et plus loin, permettant aux produits immobiliers de regagner en attractivité et de retrouver leur place naturelle dans une allocation de portefeuille diversifiée.
Rebond des volumes d’investissement en Europe
Les volumes investis en immobilier commercial en Europe sont, pour le troisième trimestre consécutif, orientés à la hausse en Europe, confirmant que les marchés immobiliers sont arrivés à un point d’inflexion.
La France fait figure d’exception puisqu’elle voit ses volumes d’investissement reculer une nouvelle fois au troisième trimestre. Dans l’Hexagone, l’impact de l’assouplissement de la politique monétaire de la BCE a été largement amoindri par les questionnements sur la longévité du gouvernement de M. Barnier et le poids de la dette française. Sur les neuf premiers mois de l’année, 10,1 Mds € ont été investis en immobilier d’entreprise en France, une baisse de 11% sur un an.
Les stratégies de diversification des investisseurs se confirment avec une nette préférence pour les actifs démographiques (immobilier de santé et résidentiel géré), l’hôtellerie et la logistique. Pénalisés par l’attentisme des investisseurs, les bureaux continuent à reculer. En France, le recul est deux fois plus marqué en Ile-de-France qu’en régions (-56% vs. -28% selon les données provisoires). Les commerces regagnent en attractivité, portés par l’intérêt des investisseurs pour les enseignes de première nécessité et les retail parks. L’attrait des actifs de diversification est lié à leur profil plus défensif grâce à des fondamentaux décorrélés des cycles économiques mais aussi à leur taille, dans la mesure où les investisseurs privilégient les actifs pour lesquels il n’est pas besoin d’avoir recours au financement.
Une reprise différenciée selon les classes d’actifs
La hausse brutale et soudaine des taux sans risque sur les deux dernières années a provoqué une hausse des taux de rendements immobiliers et donc une correction des prix de l’ensemble des typologies d’actifs. En revanche, l’ampleur de ce mouvement d’ajustement varie significativement en fonction des typologies d’actifs. Les centres commerciaux et les bureaux de qualité moyenne ont affiché une hausse de leur taux de rendement de plus de 200 points de base, comparée à leur point bas. Sur la même période, les hôtels, la santé et le résidentiel géré affichent une hausse inférieure à 100 points de base. Par ailleurs, sur les neuf premiers mois de l’année 2024, les hausses des taux de rendement immobiliers ont été plus contenues : 9 points de base en moyenne pour les bureaux prime et 6 points de base pour la logistique. Certaines classes d’actifs enregistrent même des compressions de taux depuis le début de l’année. Si ces compressions de taux restent marginales, elles confirment le basculement des marchés dans un nouveau cycle.
Bureaux France : l’offre pèse sur les loyers
Avec 412 000m² commercialisés au troisième trimestre, la demande placée en Ile-de-France s’élève à 1,3 millions de m² sur les neuf premiers mois de l’année, un recul de 9 % sur un an. Le climat d’incertitude lié au contexte politique français semble inciter les entreprises à décaler leurs décisions immobilières, qui par nature, s’inscrivent sur le long terme. Après un début d’année dynamique, le segment des grandes transactions a fortement ralenti au troisième trimestre sans signe annonciateur d’un retournement de marché au quatrième trimestre. A plus long terme, le rééquilibrage des modes de travail hybrides avec un retour plus marqué au présentiel, comme en témoignent les récentes annonces de certains grands groupes, pourrait permettre à la demande de rebondir.
La polarisation des marchés se poursuit. Les localisations centrales continuent d’être privilégiées par les utilisateurs, à l’instar de Paris Intra-muros qui concentre 55 % de la demande placée sur les neuf premiers mois de l’année, confirmant l’importance des enjeux de centralité. En revanche, les périphéries continuent à peiner à attirer de nouveaux utilisateurs et voit leur taux de vacance atteindre des sommets. Si les loyers prime restent orientés à la hausse dans les localisations centrales, le contexte global marqué par l’attentisme des utilisateurs n’est pas de nature à favoriser une augmentation générale des loyers. Par ailleurs, après plusieurs années de fortes indexations, les loyers des baux en cours sont supérieurs aux loyers de marchés dans plusieurs secteurs géographiques, à l’instar de La Défense ou la Boucle Nord. Dans ce contexte, les renégociations de baux se multiplient et donnent souvent lieu à des mesures d’accompagnement importantes.
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