Pour vous accompagner au mieux dans la compréhension des frais et coûts d’un investissement financier, et en accord avec la Directive Réglementaire sur les Marchés Financiers dite MIF2, La Française a fait le choix de mettre à votre disposition, pour les SCPI de notre Groupe que vous commercialisez, un rapport des frais ex-ante. Cet outil mis à votre disposition a pour objet de vous accompagner dans la relation avec vos clients, nous vous en présentons le fonctionnement dans la vidéo ci-dessous.
Guide Pour Outil Calcul Frais Ex-Ante
Tout d’abord, les frais ex-ante c’est quoi ?
La Directive MIF II impose une parfaite transparence à l’égard du client sur les frais et coûts d’un investissement financier. Il n’induit pas de frais supplémentaires pour le client. C’est une nouvelle manière de présenter les frais.
La Française a fait le choix de vous accompagner et de mettre à votre disposition, pour les SCPI de notre Groupe que vous commercialisez, un rapport des frais ex-ante. Ce dernier est établi sur la base d’un outil de calculs de frais que nous avons développé.
Cet outil de calculs est alimenté par les données des fichiers EMT établis par chaque société de gestion. Ces fichiers regroupent l’ensemble des coûts et charges liés à la gestion de la SCPI.
Examinons ensemble un rapport des frais et coûts ex-ante.
Lecture d’un rapport des frais ex-ante
Cette présentation au client des coûts totaux doit s’accompagner d’un tableau présentant l’impact de ces derniers sur la performance de la SCPI, pendant la durée d’investissement conseillée.
Ces coûts totaux sont présentés en euro et en pourcentage, calculés sur la base du montant investi.
Ce rapport tel qu’il vous est présenté, ne concerne que les SCPI du Groupe La Française.
Les frais présentés dans le rapport ex-ante correspondent aux frais prélevés au moment où ce rapport est établi. Ils seront réajustés dans le rapport des frais ex-post.
Comment lire un rapport ?
Intéressons-nous au total des frais au titre de la 1ère année pour la SCPI Epargne Foncière, dont la durée d’investissement préconisée est de 9 ans et dont l’investissement théorique est de 10 000 €.
1 - Les frais relatifs à la transaction correspondent à la rétrocession qui vous est versée par la Française, à chaque souscription que vous réalisez. Dans cet exemple, les conditions de rémunération correspondent au barème général en vigueur, au titre de l’année 2019, soit 62,50% de la commission de souscription d’Epargne Foncière. Cette commission de souscription est de 7.50 % H.T., soit une rétrocession de 4.69 % H.T.
2 - Les paiements reçus de tiers : il s’agit des rétrocessions sur frais de gestion, la SCPI n’est pas concernée.
3 - Passons maintenant aux « Coûts indirects liés aux instruments financiers ».
On retrouve ici le solde de la commission de souscription (c’est-à-dire, la commission de souscription de la SCPI déduite de votre rétrocession) . On retrouve aussi les autres frais prélevés sur la SCPI par la société de gestion, qui correspondent à la commission de gestion à laquelle s’ajoutent les frais de transaction annuels (comme les frais de notaire liés aux acquisitions de biens immobiliers qui constituent le patrimoine de la SCPI). A noter qu’une SCPI en cours de constitution de son patrimoine aura des frais de transaction plus élevés qu’une SCPI qui dispose déjà d’un patrimoine immobilier constitué. Comme nous l’avons évoqué, l’ensemble de ces frais est précisé dans les fichiers EMT.
4 - Les coûts & charges annuels totaux estimés sont la somme des trois postes que l’on vient de dérouler.
Regardons enfin « l’impact des frais sur le rendement » de notre investissement théorique de 10 000€.
Les coûts totaux annualisés sont obtenus par l’addition des coûts et charges annuels totaux estimés auxquels s’ajoutent des postes de frais repris dans les fichiers EMT, selon la règlementation en vigueur. Les coûts totaux annualisés pour un investissement théorique de 10 000 € sont divisés par le nombre d’années de la période d’investissement préconisée, dans ce cas 9 ans. Soit un coût total annualisé de 2,10 %.
Nous vous proposons de faire un focus détaillé sur ces coûts totaux annualisés.
Focus sur les couts totaux annualisés / impact des frais sur le rendement de l’investissement théorique
Vous retrouvez dans la formule indiquée ci-dessous :
- La commission de souscription (frais d’entrée) de 7,5 %,
- Les frais relatifs à la transaction de 4,69 % (frais que nous avons évoqués précédemment correspondant au 62,50 % de la commission de souscription),
- Les frais indiqués dans les fichiers EMT, multipliés par les 9 années d’investissement (c’est-à-dire les lignes 07100 + 07130),
- La déduction de votre rétrocession pour ne pas être comptabilisée deux fois (nous la retrouvons dans les frais relatifs à la transaction).
- Le total obtenu par cette formule est divisée par le nombre d’années d’investissement. Le taux de 2,09633 % est arrondi à 2,10 %, soit un coût annualisé de 209,63 €