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Les actualités 

Le logement dans le Grand Paris - Retrouvez le dernier numéro de Immobilier & Perspectives

29 juin 2017

Le logement a toujours eu une place à part dans le patrimoine des Français. Outre les valeurs qu’il véhicule, l’immobilier au sens large et le logement en particulier revêtent de nombreux attributs.

Le marché résidentiel est durablement soutenu par des facteurs structurels : une démographie toujours dynamique par rapport aux autres pays d’Europe de l’Ouest, un mouvement de décohabitation qui s’intensifie, la préparation de la retraite, et plus généralement le désir d’accéder à la propriété. De manière plus conjoncturelle, le bas niveau des taux de crédit, malgré la remontée amorcée en toute fin d’année dernière, a précipité les acquisitions depuis quelques trimestres. En effet, les taux d’emprunt toujours très bas ont nettement contribué à resolvabiliser les ménages.

De plus, la classe d’actif immobilier continue de représenter la valeur refuge, dans un contexte de forte volatilité persistante des marchés financiers. Ces nombreux facteurs de soutien assurent une activité régulière sur les marchés de l’acquisition de logements et leur conjonction a favorisé un redémarrage sensible des prix, en particulier en Ile-de-France.

En effet, cette forte demande des Français en matière de logements se concentre de plus en plus, à l’instar des populations, vers les métropoles, attirant une très grande part de l’activité économique. Les déséquilibres territoriaux se sont donc exacerbés au cours des dernières années, entraînant des trajectoires divergentes dans l’évolution des prix résidentiels : les grandes villes enregistrent des progressions parfois marquées des prix des logements, tandis que la demande pour les zones plus secondaires s’est considérablement ralentie, entrainant une baisse des valeurs...

L’exemple le plus criant est sans nul doute l’Ile-de-France. Malgré les crises successives observées depuis 2008, les prix n’y ont finalement que peu fléchi et sur une courte période. Ils ont largement rebondi depuis, puisque les estimations prévoient un nouveau record de prix dans Paris, en 8 800 €/m² en juillet 2017. La hausse des prix dans la Capitale aura, par ricochet, un impact haussier sur sa périphérie. Les enjeux sont gigantesques. La part des dépenses de logements n’a cessé d’augmenter de manière très nette au cours des dernières décennies, impactant considérablement le budget des ménages alloué à d’autres postes de dépenses. La consommation, par exemple, pâtit de cette réalité, et freine, au final, la croissance de l’économie dans toutes ses composantes. Ainsi les analystes constatent que la robustesse de l’économie allemande est notamment issue d’une meilleure répartition de l’activité et des lieux de résidence sur le territoire (malgré une densité nettement plus élevée qu’en France), car elle accroit la compétitivité des entreprises et la consommation des ménages, en maintenant les loyers des différentes villes à des niveaux raisonnables.

Le projet du Grand Paris a été conçu pour répondre à cette problématique. La construction de 200 km de voies de métro automatique, jalonnées de 68 nouvelles gares autour de Paris permettra une accessibilité accrue de certaines zones, aujourd’hui peu recherchées par les ménages. Elles contribueront à élargir les territoires susceptibles d’offrir des terrains à construire, afin d’agrandir le parc de logements. 70 000 nouveaux logements devraient ainsi être livrés chaque année pendant 25 ans, afin de répondre à la hausse de la population francilienne (13 millions d’habitants attendus en 2030 contre 12 millions recensés en 2014) et assurer une meilleure fluidité du marché immobilier résidentiel, en réduisant les inégalités.

Du point de vue de l’investisseur institutionnel, l’importante baisse des taux pour les bureaux et les commerces a rendu les rentabilités distribuées par les actifs de logements nettement plus attractives car plus proches de celles offertes par les investissements en immobilier d’entreprise. En outre, le faible taux de rémunération proposé par les taux d’emprunt d’état a mécaniquement restauré une prime de risque sensiblement plus favorable.
La ligne 15 du Grand Paris, la seule ligne de métro qui ne desservira aucune station située dans la capitale, reflète bien la volonté de dépasser le périphérique pour englober la proche périphérie.
La Française souhaite participer activement à la construction du Grand Paris. Nous étudions ainsi des dispositifs innovants qui permettraient de proposer aux ménages, un accès facilité car à moindre coût, aux logements neufs, y compris en région parisienne. Le projet du Grand Paris nous offre une occasion unique d’adoucir les frontières entre les territoires, en les rendant plus accessibles, afin d’accroitre l’offre globale de logements pour améliorer les conditions de vie d’un plus grand nombre.

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