par Virginie Wallut, Directeur de la Recherche et de l’ISR Immobilier, La Française Real Estate Managers
Le secteur du bâtiment est responsable d’un tiers des émissions de gaz à effet de serre dans l’Union Européenne. Il est donc urgent d’agir. Sous la pression des investisseurs, des utilisateurs et des nouvelles réglementations, la décarbonation des portefeuilles immobiliers doit s’accélérer. Pour y parvenir les propriétaires d’actifs immobiliers doivent mettre en place les outils qui permettent de mesurer pour comprendre, pour agir efficacement et in fine, pour préserver la valeur des actifs en plus de lutter contre le réchauffement climatique.
MESURER POUR COMPRENDRE
L’analyse des caractéristiques techniques des bâtiments permet d’estimer des consommations théoriques, qui doivent impérativement être validées par un suivi des consommations réelles du patrimoine. La réduction des consommations d’énergie et des émissions de CO2 est l’affaire de tous et ne peut se faire qu’en étroite collaboration entre propriétaires et locataires.
La réalisation d’un audit énergétique couplé à un suivi des consommations est un préalable indispensable à une gestion des énergies efficace. Cette gestion permet d’identifier les leviers d’amélioration énergétique, de constater l’impact des actions d’exploitation et d’ancrer la progression de l’efficience énergétique des bâtiments dans la durée.
En phase de sélection, La Française REM audite les caractéristiques durables de l’ensemble de ses investissements potentiels, en portant une attention particulière aux performances énergétique et environnementale. La réalisation de l’audit ESG avant la signature de la promesse d’achat est essentiel. Il est ainsi possible d’inclure le coût des éventuels capex nécessaires à la progression des caractéristiques durables des actifs dans les Business Plans et ainsi de refléter dans les prix proposés un « green premium » ou un « brown discount ».
En phase d’exploitation, La Française déploie des outils de suivi. Un premier partenariat a été noué avec des opérateurs pour pouvoir analyser des données factures. Ce type de solution permet d’identifier les bâtiments les plus consommateurs et de prioriser les actions. Pour les bâtiments plus importants ou plus consommateurs, sans que l’on puisse expliquer les consommations par les caractéristiques du bâti, La Française REM procède à l’instrumentation du bâtiment, qui permet de suivre les consommations en temps réel et d’identifier en temps réel les pics et les dérives de consommation.
Croiser différentes données, énergétiques et bâtimentaires ouvre une voie réaliste pour élaborer des plans d’actions compatibles avec l’atteinte d’objectifs. Ces objectifs doivent être clairs, et communiqués de manière transparente afin d’éviter tout risque de « greenwashing ».
AGIR EFFICACEMENT
La Française REM entend lutter contre le réchauffement climatique en fixant à la majorité des portefeuilles immobiliers qu’elle gère des objectifs de réduction des émissions de CO2 compatibles avec l’Accord de Paris. Pour cela, la société de gestion utilise la trajectoire de décarbonation développée par le CRREM (Carbon Risk Real Estate Monitor) pour limiter le réchauffement climatique à 1,5°.
Les « budgets carbone » globaux utilisés par le CRREM ont été sélectionnés en accord avec les objectifs de la COP21, soit le scénario de Rockström et al. (2017) pour l’objectif 1,5°C (669 GtCO2e pour 2019- 2050). Sur ce scénario carbone ont ensuite été effectuées des réductions d’échelle en suivant le cadre méthodologique des Sectoral Decarbonaisation Approach (SDA) développé par l’initiative SBT. Dans l’ordre, c’est d’abord une réduction à l’échelle du secteur immobilier européen, puis de celui-ci à l’échelle de chaque pays de l’UE et enfin une réduction à l’échelle de chaque bâtiment en considérant leurs différents types. Ainsi, les efforts à fournir pour parvenir à atteindre l’objectif 1,5° varient en fonction du pays et de la typologie de l’actif concerné. Ils seront d’autant plus importants que le mix énergétique du pays est carboné et que la typologie d’actifs est énergivore. A titre d’exemple, les bureaux en Allemagne devront réduire leurs émissions moyennes de 86,3 kgeqCO2/m²/an en 2020 à 2,8 kgeqCO2/m²/an en 2050 alors que les actifs logistiques en France devront réduire leurs émissions moyennes de 12,8 kgeqCO2/m²/an en 2020 à 1,2 kgeqCO2/m²/an en 2050.
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