Il est temps cependant de regarder au-delà des questions liées au climat et à l’énergie.
L’avènement des objectifs de développement durable (ODD) des Nations Unies et les grandes tendances mondiales obligent le secteur à réfléchir différemment à sa manière d’aborder la durabilité.
La pression des investisseurs, la réduction des risques et l’amélioration de la réputation, associées à un environnement réglementaire plus strict et au besoin de programmes de réduction des coûts, vont continuer d’influencer les pratiques en matière de RSE dans le secteur, mais de nouveaux thèmes ESG émergent aux côtés de ceux existants qui, nous semble-t-il, nécessiteront des modèles de notation plus inclusifs, flexibles et liés aux ODD.
Parmi ces thèmes émergents, nous en avons identifiés certains qui nous paraissent essentiels et qui sont systématiquement inclus dans notre modèle d’évaluation :
ENVIRONNEMENT
Certifications et normes : au-delà des systèmes d’évaluation environnementale des bâtiments mis au point dans le monde entier (il en existerait plus de 600 différents du BREAM au LEED en passant par HQE en France) d’autres types de certifications apparaissent répondant à de nouveaux besoins. Ainsi en va-t-il de la norme et de la certification WELL étroitement liées à la santé et au bien-être. De même le nouveau phénomène de notation par la communauté apparaît comme une option et concerne non seulement les bâtiments, mais également des espaces publics tels que les places, parcs et rues.
Demande en énergie et changement climatique : avec des durées de vie moyenne de 50 à 100 ans, les bâtiments neufs engagent les émissions de CO2 sur des durées très longues. L’urbanisation au niveau mondial s’accroit considérablement, en Chine par exemple la consommation énergétique des bâtiments pourrait augmenter de 40 % au cours des 15 prochaines années. Selon le World Green Building Council, pour rester sur un objectif 2° C, il faut modifier considérablement notre niveau d’ambition afin d’avoir, d’ici à 2050, des bâtiments à zéro émission.
Utilisation de l’eau et gestion des déchets : le Rapport mondial des Nations Unies sur la mise en valeur des ressources en eau a révélé que la demande mondiale en eau douce dépasserait de 40 % l’offre en 2030. Le changement climatique, la croissance démographique, les usages, vont entrainer des pénuries d’eau de plus en plus courantes aussi bien en milieux urbain que rural. Les grandes villes risquent réellement de manquer d’eau, notamment Tokyo et Londres, aussi surprenant soit-il. Faute de nouvelles ressources, il faut travailler sur une meilleure gestion de l’eau : ainsi les eaux usées provenant de la collecte des eaux de pluie, des tours de refroidissement, des douches et toilettes pourraient être collectées et traitées. Le problème des déchets est aussi crucial et les pressions réglementaires sont de plus en plus forte pour interdire notamment la mise en décharge des déchets de construction et de démolition et améliorer le recyclage.
SOCIAL
Santé et bien-être des occupants : afin de concurrencer les bâtiments à la pointe de la technologie, il est essentiel de répondre aux besoins des occupants, mais également des employeurs. Les entreprises qui font face à une pénurie de main-d’oeuvre qualifiée peuvent attirer les talents en partie grâce à des lieux de travail inspirants.
Urbanisme et Résilience : avec le changement climatique, le nombre de phénomènes météorologiques extrêmes a considérablement augmenté au cours des dernières années et va continuer de croître. Cela implique de prendre en compte prioritairement le facteur résilience dans les plans de conception et de construction des bâtiments. Les villes doivent mieux se préparer à de tels risques et à devenir plus résilientes dans tous les aspects du paysage urbain – physiquement, économiquement et socialement.
Sur un marché du logement concurrentiel, on assiste à une course aux armements pour de nouvelles commodités. Les salles de sport sophistiquées et les accès aux rooftops sont de plus en plus courants, les programmes disposent à présents de salle de cinéma, des jardins communaux et d’accès à un espace de travail collaboratif.
GOUVERNANCE
Gestion : il est nécessaire de redéfinir l’immobilier pour y inclure les services et les infrastructures. Les utilisateurs souhaitent aussi plus de flexibilité afin de pouvoir répondre aux besoins changeants des secteurs résidentiel et commercial. Cela nécessite une gestion des actifs et des investissements plus intensive.
Innovation et technologie : la disruption technologique est un phénomène à prendre en compte, bien que ce soit moins coutumier dans le monde de l’immobilier que dans d’autres secteurs. Pourtant la gestion de son image sur les réseaux sociaux par exemple est essentielle. L’adaptabilité et la réactivité face au nouvel ordre mondial doivent faire partie de l’arsenal ESG d’une entreprise.
Au final, il nous semble qu’une approche traditionnelle des questions ESG – centrée essentiellement sur l’énergie et les problèmes connexes liés au changement climatique, ne sera pas suffisante pour comprendre et analyser les performances futures des sociétés immobilières et les attentes en matière d’immobilier durable. Les investisseurs et les analystes du secteur immobilier doivent élargir leurs horizons et élaborer des métriques ESG qui prennent en compte l’ensemble des nouveaux défis.
L’étude intégrale rédigée par La Française Forum Securities (LFFS) et Global Property Research (GPR) est à retrouver en ligne.